La detrazione per lavori di recupero del patrimonio edilizio è riconosciuta ai contribuenti soggetti a IRPEF che detengono o possiedono l’immobile oggetto degli interventi e che sostengono le relative spese. Non è necessario essere residenti nel territorio dello Stato, ma è indispensabile dimostrare di avere un titolo che legittimi la disponibilità dell’immobile e di aver
sostenuto i costi, secondo le regole stabilite dalle disposizioni fiscali.
In termini pratici, il diritto alla agevolazione richiede che la titolarità o la detenzione dell’immobile sussista al momento dell’avvio dei lavori e che la data di inizio sia comprovata tramite i titoli
abilitativi o, se non necessari, da una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Le spiegazioni ufficiali di queste condizioni sono contenute nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.7/e del 4 aprile 2017.
Chi sono i soggetti ammessi
Possono fruire della detrazione
i proprietari e i nudi proprietari, nonché i titolari di diritti reali di godimento come usufrutto, uso, abitazione o superficie. Sono inclusi anche i soci di cooperative a proprietà divisa, gli imprenditori individuali per immobili non qualificabili come beni strumentali o merce, e i soggetti che, ai sensi dell’art. 5 del TUIR, producono redditi in forma associata (ad esempio società semplici, società in nome collettivo e in accomandita semplice, e imprese familiari) alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Detentori, conviventi e futuro acquirente
La detrazione è riconosciuta anche ai detentori (locatari o comodatari) a condizione che abbiano il consenso del proprietario e che il contratto di locazione o comodato sia regolarmente registrato. I familiari conviventi (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) possono beneficiare senza necessità di un contratto di comodato, presentando una dichiarazione sostitutiva che attesti la convivenza esistente alla data di inizio dei lavori. Dal 1° gennaio 2016 il convivente more uxorio ha gli stessi diritti, ai sensi della legge n. 76 del 2016, mentre il futuro acquirente può fruire della detrazione se esiste un contratto preliminare regolarmente registrato e se è stato immesso nel possesso dell’immobile e sostiene le spese.
Regole per cooperative e lavori eseguiti in proprio
Per le cooperative vale una distinzione: i soci di cooperative a proprietà divisa godono della detrazione in qualità di possessori assegnatari; i soci di cooperative a proprietà indivisa possono usufruirne come detentori solo con il consenso scritto della cooperativa e, in genere, dal momento di accettazione della domanda di assegnazione. Non rientra invece nel beneficio la cooperativa edile costituita dai proprietari per avviare la ristrutturazione dello stabile. Se i lavori sono eseguiti in proprio, il contribuente mantiene il diritto alla detrazione solo per le spese documentabili relative all’acquisto dei materiali, anche se acquistati prima dell’avvio delle opere.
Documentazione richiesta
Per tutte le ipotesi è fondamentale conservare la documentazione: copie dei contratti registrati, il consenso scritto del proprietario per i detentori, i titoli abilitativi e le fatture o i giustificativi di pagamento. L’assenza di elementi probatori può precludere il riconoscimento della detrazione, mentre la corretta tenuta dei documenti facilita l’istruttoria in caso di controlli fiscali.
Condominio, condominio minimo e certificazioni
Negli edifici in condominio ciascun condomino può usufruire della detrazione per le spese relative alle parti comuni in proporzione ai millesimi di proprietà. L’amministratore ha il compito di indicare i dati del fabbricato nella dichiarazione e, in genere, di svolgere gli adempimenti connessi. Per i lavori sulle parti comuni l’amministratore rilascia una certificazione che includa le generalità di chi certifica, l’identificazione del condominio, l’ammontare delle spese sostenute e la quota millesimale imputabile a ciascun condòmino; tale documento deve essere emesso solo dopo l’effettivo pagamento della quota da parte del condomino stesso.
Condominio minimo e casi particolari
Per il condominio minimo — cioè l’edificio con non più di otto condomini — quando non è presente un codice fiscale del condominio è consentito indicare nei modelli di dichiarazione il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Se più persone hanno contribuito al pagamento della stessa spesa, chi non compare nella certificazione dell’amministratore può comunque detrarre la propria quota purché attesti il pagamento e la percentuale di ripartizione sul documento rilasciato dall’amministratore.
Cessione dell’immobile e trasferimento della detrazione
In caso di vendita dell’unità immobiliare, le rate di detrazione non ancora utilizzate si trasferiscono al compratore persona fisica per i rimanenti periodi d’imposta, salvo diverso accordo tra le parti. Tale accordo può essere inserito nell’atto di trasferimento o risultare da una scrittura privata autenticata dal notaio. La disciplina si applica anche alle cessioni a titolo gratuito (donazione) e, se compatibile, alla permuta. Tuttavia, quando viene costituito un diritto di usufrutto, le quote residue non transitano all’usufruttuario ma restano in capo al nudo proprietario, poiché non si realizza la trasferimento totale della titolarità.
La vendita di una quota pro quota non è sufficiente a trasferire il diritto alla detrazione, a meno che la cessione non determini il passaggio della proprietà esclusiva dell’intero immobile al compratore. In ogni caso, è essenziale che le parti concordino esplicitamente la destinazione delle detrazioni residue e che i comportamenti dichiarativi in sede di dichiarazione dei redditi siano coerenti con tale accordo.