Mettersi d’accordo su chi paga il notaio è uno dei passaggi più delicati nella vendita di un immobile. Per orientarsi serve conoscere la regola generale stabilita dal diritto e le eccezioni pratiche: questo articolo spiega in modo diretto cosa prevede la legge, quali sono le principali voci di costo e come formalizzare eventuali deroghe.
In ogni paragrafo troverai indicazioni utili per affrontare il rogito senza sorprese, comprese le verifiche da fare prima della firma.
La questione non è soltanto teorica: conoscere chi paga cosa incide sulla trattativa, sul prezzo finale e sui
tempi di chiusura. Troverai qui esempi concreti, le imposte che normalmente gravano sull’acquirente e le spese che restano saldamente in capo al venditore. Il linguaggio è pensato per essere immediato ma accurato, con riferimenti normativi essenziali per controllare i termini dell’accordo
in modo responsabile.
Cosa stabilisce la legge e chi sceglie il notaio
La regola di base è sancita dall’articolo 1475 del Codice Civile: le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo diverso accordo. Questo significa che, in assenza di patti contrari, l’onere della parcella notarile e delle imposte ricade sull’acquirente. Inoltre il compratore ha il diritto di nominare il notaio di fiducia, senza che venditore, banca o agenzia possano imporre un professionista specifico. Questa distribuzione riflette la logica che chi riceve la proprietà sostiene i costi per il trasferimento.
Spese a carico dell’acquirente
Al rogito l’acquirente affronta tre gruppi principali di spese: onorario del notaio, imposte dovute allo Stato e le spese accessorie legate alle visure e alle volture. Dall’apertura delle tariffe libere (decreto Cresci Italia del 2012) gli onorari possono variare sensibilmente in funzione del valore dell’immobile, della complessità dell’atto e della piazza. Il notaio provvede inoltre a calcolare e versare le imposte per conto dell’acquirente, anticipando gli importi che verranno rimborsati al momento del pagamento.
Imposte, onorario e spese accessorie
Le imposte variano a seconda della tipologia di acquisto: per la prima casa da privato l’imposta di registro è normalmente del 2% sul valore catastale rivalutato (con un minimo), mentre per la seconda casa è prevista una aliquota del 9%. In caso di acquisto da impresa costruttrice si applica l’IVA: 4% per la prima casa, 10% o 22% per la seconda o per immobili di lusso, con imposte fisse ipotecarie e catastali generalmente più alte (ad esempio 200 euro ciascuna per acquisti da impresa). Le spese accessorie comprendono visure ipotecarie e catastali, bolli e copie autentiche.
Esempio indicativo di spesa
Per rendere l’idea: su un immobile con valore catastale rivalutato pari a 100.000 euro acquistato da privato come prima casa, l’imposta di registro è di circa 2.000 euro, le imposte ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna, l’onorario notarile può oscillare tra 2.000 e 3.000 euro più IVA e le spese accessorie possono aggiungere altre centinaia di euro. Il totale stimato si colloca indicativamente tra 4.800 e 6.000 euro. Se contestualmente si stipula un mutuo si sommano i costi per il secondo atto e l’imposta sostitutiva sul finanziamento.
Costi del venditore e casi particolari
Il venditore non è esente da oneri: molte voci rimangono a suo carico indipendentemente dall’accordo sulle spese notarili. Tra queste troviamo la regolarizzazione della planimetria catastale, la sanatoria urbanistica se necessaria, la presentazione di dichiarazioni di successione non completate e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio da consegnare all’acquirente. Questi interventi servono a garantire che l’immobile sia conforme ai titoli e alle norme vigenti e devono essere messi in preventivo prima di accettare offerte.
La responsabilità solidale spiegata
Occorre considerare anche la responsabilità solidale verso il notaio: l’art. 78 della Legge n. 89/1913 stabilisce che le parti che sottoscrivono l’atto sono responsabili in solido per il pagamento del compenso. In pratica, se l’acquirente non salda la parcella, il notaio può richiederla al venditore che a sua volta potrà rivalersi civilmente sull’acquirente. Lo stesso criterio può valere per le imposte non corrisposte, sulle quali l’Agenzia delle Entrate può esercitare azioni di recupero. Perciò è prudente verificare la solidità della controparte prima del rogito.
Come negoziare e formalizzare accordi diversi
La regola dell’art. 1475 è derogabile: venditore e acquirente possono concordare una diversa ripartizione delle spese, ma qualsiasi cambiamento deve essere messo per iscritto nel contratto preliminare e ribadito nell’atto definitivo. In pratica, per offrire un incentivo commerciale il venditore può accollarsi parte o tutte le spese notarili, ma senza un documento scritto l’accordo verbale non ha garanzie. Prima di firmare è consigliabile richiedere preventivi dettagliati a più notai e richiedere che le voci siano separate (imposte, onorario, spese accessorie) per consentire un confronto chiaro.