Negli ultimi anni il quadro normativo sulle agevolazioni fiscali legate alle ristrutturazioni è stato oggetto di chiarimenti e proroghe: per gli acquisti di unità immobiliari facenti parte di edifici interamente ristrutturati è stata confermata fino al 31 dicembre 2026 la possibilità di fruire di una detrazione Irpef. Questo articolo spiega, in modo pratico,
chi può accedere, come si calcola il beneficio e quali documenti sono indispensabili per non perdere il diritto all’agevolazione.
Le regole riguardano sia l’acquisto dell’abitazione principale sia di altri immobili, e coprono anche la realizzazione o l’acquisto di box auto e posti
auto pertinenziali quando sussiste il relativo vincolo. Per orientarsi correttamente è fondamentale conoscere i requisiti materiali e la documentazione richiesta dall’Agenzia delle Entrate.
Cosa prevede l’agevolazione per l’acquisto di immobili ristrutturati
Per avere diritto
alla detrazione Irpef l’immobile deve far parte di un edificio oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia che abbiano interessato l’intero fabbricato, eseguiti da imprese di costruzione o cooperative edilizie. Le opere devono essere concluse e, entro diciotto mesi dalla fine dei lavori, l’impresa deve procedere alla successiva alienazione o assegnazione delle unità. Per gli acquisti effettuati nel 2026 la normativa riconosce una detrazione del 50% quando l’immobile diventa abitazione principale e del 36% per le altre tipologie, con un limite massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro.
Modalità di calcolo
La detrazione non si basa sul valore reale degli interventi documentati, ma su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita riportato nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione. Questo significa che, per il calcolo della detrazione, si assume come valore degli interventi il 25% del prezzo risultante dall’atto. La misura spettante viene poi ripartita in dieci quote annuali di pari importo. È pertanto fondamentale che nell’atto siano indicati la data di ultimazione dei lavori e la specifica che l’unità appartiene a un edificio interamente ristrutturato; in mancanza, l’acquirente deve richiedere all’impresa una dichiarazione che attesti il possesso delle condizioni previste.
Bonus per box auto e realizzazione di parcheggi
Il Bonus Ristrutturazioni si estende anche alla costruzione o all’acquisto di box e posti auto pertinenziali: l’agevolazione è riconosciuta limitatamente alle spese sostenute per la loro realizzazione, a condizione che sia presente o venga creato il vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa. La regola chiave è che l’autorimessa debba essere di nuova costruzione e non il risultato di semplici cambi di destinazione d’uso ottenuti tramite ristrutturazioni.
Aliquote e condizioni per il box
Nel 2026, se il box è pertinenziale all’abitazione principale la detrazione è pari al 50%; se è pertinenziale a una seconda casa, la detrazione scende al 36%. Per fruire del beneficio è necessario che sull’atto di acquisto (o sul preliminare regolarmente registrato) risulti il vincolo di pertinenzialità, che il costruttore sottoscriva una dichiarazione con i costi imputabili esclusivamente alla realizzazione dell’autorimessa e che il pagamento sia effettuato tramite bonifico bancario o postale.
Alternativa in assenza di bonifico
La normativa prevede una deroga: se il pagamento non è stato fatto con bonifico (vedi circolare n. 43/E dell’Agenzia delle Entrate), il beneficio non si perde a condizione che l’atto sia stipulato davanti al notaio e che l’acquirente ottenga dal venditore una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui questi attesti che i corrispettivi ricevuti sono stati regolarmente annotati nella contabilità dell’impresa. È una soluzione utile, ma richiede attenzione formale e la verifica della documentazione contabile.
Quadro normativo e indicazioni pratiche
Le agevolazioni affondano le radici nell’articolo 16-bis del DPR 917/1986, che disciplina le detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e include un elenco di lavori ammessi, come restauro, ricostruzione post calamità, realizzazione di autorimesse, eliminazione delle barriere architettoniche, interventi antisismici, cablaggio e opere per il risparmio energetico. Storicamente la detrazione prevista era del 36% fino a un massimale di 48.000 euro per unità immobiliare; successive disposizioni hanno variato aliquote e limiti in particolari periodi e, come visto, per il 2026 il riferimento operativo è il limite di 96.000 euro per le acquisizioni soggette alla misura straordinaria.
Altre regole pratiche da tenere a mente: se l’unità è utilizzata anche per attività professionale o commerciale la detrazione può essere ridotta; in caso di vendita dell’immobile la detrazione residua può essere trasferita all’acquirente salvo diverso accordo; in caso di decesso la fruizione può passare all’erede che conserva la detenzione materiale. Per evitare errori è consigliabile farsi assistere da un professionista (notaio, commercialista o consulente immobiliare) per verificare che l’atto e la documentazione dell’impresa rispettino tutti i requisiti richiesti.
In sintesi, le opportunità fiscali per l’acquisto di unità facenti parte di edifici ristrutturati e per i box auto esistono e possono tradursi in risparmi significativi, ma dipendono da condizioni formali precise: data di ultimazione dei lavori, qualifica dell’esecutore, vincolo di pertinenzialità e corretta modalità di pagamento. Prima di concludere un acquisto è quindi fondamentale verificare questi elementi e richiedere, quando occorre, le dichiarazioni integrative all’impresa venditrice.