Acquistare un immobile comporta oltre al prezzo di vendita una serie di oneri fiscali e professionali che spesso generano incertezze. In questo articolo spiegheremo come si compongono le spese notarili e le imposte principali, con indicazioni pratiche per distinguere l’acquisto da privato dall’acquisto da costruttore e per valutare l’impatto dell’agevolazione prima
casa. Le informazioni sono aggiornate alle aliquote del 2026 e presentate con esempi numerici per facilitare la comparazione.
Troverai anche una sintesi dei documenti necessari per il rogito, i tempi medi di predisposizione dell’atto e le regole su chi normalmente
sostiene i costi. Ogni concetto tecnico è accompagnato da una breve definizione in corsivo per chiarire termini come valore catastale o imposta di registro.
Composizione delle spese e principi di calcolo
Le voci che incidono sul totale sono essenzialmente
tre: le imposte dovute allo Stato, l’onorario del notaio e le eventuali spese accessorie (ad esempio volture o bolli). Per l’acquisto da privato la base imponibile è il valore catastale, calcolato come rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata: per la prima casa il coefficiente finale è 115,5, per la seconda casa è 126. Quando invece il venditore è un’impresa costruttrice soggetta a IVA, si applica l’IVA sul prezzo dichiarato e le imposte di registro/catastali/ipotecarie sono in misura fissa.
Imposte principali
L’imposta di registro varia: 2% del valore catastale per la prima casa (con un minimo previsto) e 9% per la seconda casa quando si acquista da privato. Le imposte catastale e ipotecaria sono generalmente importi fissi (ad esempio €50 ciascuna per acquisti da privato). Acquisti da costruttore prevedono invece IVA (4%, 10% o 22% a seconda dei casi) e imposte fisse di registro/catastale/ipotecaria in misura maggiore (attorno a €200 ciascuna), oltre a bolli e volture.
Esempi pratici per orientarsi
Per rendere concreti i calcoli, ecco quattro scenari tipici calcolati con le stesse regole usate dal simulatore del nostro servizio. I numeri illustrano l’ordine di grandezza delle spese, inclusi onorario stimato e IVA sull’onorario quando applicabile.
Prima casa da privato
Rendita catastale €900/anno; agevolazione prima casa: imposta di registro 2% sul valore catastale. Valore catastale risultante €103.950. Voci: imposta di registro €2.079, imposta catastale €50, imposta ipotecaria €50, tassa archivio €38, onorario stimato €832, IVA sull’onorario (22%) €183. Totale stimato €3.232. Questo esempio mostra come l’agevolazione riduca significativamente l’incidenza fiscale rispetto alla seconda casa.
Prima casa da costruttore (IVA) e seconda casa
Nel caso di acquisto da costruttore con prezzo dichiarato €200.000 e agevolazione prima casa, si applica l’IVA al 4% (€8.000). Le imposte fisse (registro/catastale/ipotecaria) sono circa €200 ciascuna; aggiungendo bolli, tasse e onorario si ottiene un totale stimato di €10.140. Per una seconda casa da privato con rendita €1.200/anno il valore catastale è €151.200 e l’imposta di registro al 9% arriva a €13.608; sommando onorario e IVA si arriva a un totale stimato di €15.222.
Onorario del notaio, mutuo, documenti e tempi
L’onorario notarile non è imposto per legge ed è influenzato dalla complessità dell’atto e dal valore dell’immobile. Come orientamento pratico, si può considerare uno 0,8% del valore catastale per acquisti da privato e circa 0,5% del prezzo per acquisti da costruttore, con IVA al 22% sull’onorario. Se si stipula anche un mutuo, l’atto di mutuo comporta costi aggiuntivi (imposta ipotecaria, onorario e IVA) che vanno calcolati a parte.
Documenti e tempistiche
Per il rogito sono necessari documento d’identità, codice fiscale, atto di provenienza, visura catastale e planimetria, certificato di agibilità, APE e il preliminare se esistente; per il mutuo servono inoltre la documentazione bancaria e la perizia. I tempi di predisposizione dell’atto vanno in genere dai 15 ai 30 giorni dall’incarico al notaio; il rogito dura mediamente 1-2 ore. Ricorda che, salvo diverso accordo, le spese del contratto di vendita sono di norma a carico dell’acquirente (art. 1475 cod. civ.).
Un’ultima annotazione riguarda il bonus prima casa under 36: le esenzioni per under 36 con ISEE sotto €40.000 sono scadute il 31 dicembre 2026 e nel 2026 non risultano rinnovate. Rimane però operativo il Fondo di Garanzia Consap, che per under 36 con ISEE fino a €40.000 può elevare la garanzia statale fino all’80% del mutuo (contro il 50% ordinario), con importo massimo garantito di €250.000, agevolando l’accesso al credito.