Negli ultimi anni la questione dell’IMU sulla seconda casa ha creato dubbi pratici per molti proprietari: si paga sempre, tranne nel caso di abitazione principale o di diritti reali che collocano l’onere su un altro soggetto. Con l’ordinanza 4329/2026 depositata il 19 febbraio 2026, la Corte di Cassazione ha chiarito che,
a determinate condizioni, una scrittura privata registrata può spostare il carico fiscale dal proprietario al titolare del diritto di abitazione.
Questo orientamento interessa specialmente chi possiede una seconda casa vuota o poco utilizzata e vorrebbe evitare l’uscita annuale rappresentata
dall’IMU. Il principio è semplice ma richiede cura formale: non basta un accordo verbale o un generico comodato d’uso, serve un atto scritto con data certa, registrato e comunicato al Comune entro i termini utili per l’anno d’imposta.
Cosa cambia per il soggetto passivo e perché
La normativa che regola l’IMU individua come soggetto passivo chi detiene un diritto reale sull’immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie), come previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo 23/2011. La novità interpretativa della Cassazione precisa che la costituzione del diritto di abitazione tramite scrittura privata registrata sposta l’obbligo tributario: il proprietario resta nudo proprietario, mentre il beneficiario del diritto diventa tenuto al pagamento. Se il beneficiario trasferisce la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile, questo può diventare la sua abitazione principale e beneficiare dell’esenzione dall’IMU.
Implicazioni pratiche e riferimenti normativi
La Cassazione ha ribadito che non è necessaria la trascrizione notarile ai fini dell’opposizione al Comune quando la scrittura privata è registrata e ha data certa; la trascrizione resta invece rilevante nei rapporti con terzi che vantino diritti reali, in base agli articoli 2643 e 2644 del codice civile. È quindi cruciale distinguere tra effetti verso l’ente impositore e effetti verso soggetti terzi che possono incidere sulla circolazione dell’immobile.
Come predisporre la scrittura privata e quali passi seguire
Per rendere operativa la soluzione è necessario seguire alcuni passaggi: redigere una scrittura privata che indichi chiaramente le parti, la descrizione catastale dell’immobile e la dichiarazione di costituzione del diritto di abitazione; procedere alla registrazione presso la Agenzia delle Entrate per ottenere la data certa (costo medio indicativo circa 200 euro); infine comunicare per iscritto al Comune la costituzione del diritto prima dell’inizio dell’anno d’imposta per cui si vuole trasferire l’obbligo.
Dettagli operativi e consigli pratici
Nella scrittura conviene prevedere anche la durata del diritto, l’eventuale ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie e la specifica che il beneficiario utilizzerà l’immobile come abitazione principale, se questo è l’obiettivo. La registrazione rende l’atto opponibile al Comune, mentre la trascrizione nei registri immobiliari può essere omessa se non si cercano effetti verso terzi. È comunque consigliabile avvalersi di un professionista per evitare errori formali che possano essere oggetto di successivi accertamenti fiscali.
Rischi, limiti e implicazioni patrimoniali
La strategia può azzerare l’IMU quando il beneficiario stabilisce residenza e dimora reale nell’immobile, ma presenta controindicazioni: il bene gravato da diritto di abitazione può risultare meno commerciabile, e la posizione patrimoniale familiare può complicarsi in caso di successione, separazione o vendita. Inoltre, se il beneficiario non abita effettivamente nell’immobile, il Comune può contestare l’operazione e richiedere tributi arretrati con sanzioni. Per questo motivo la scelta fiscale deve essere valutata anche in chiave relazionale e successoria.
In sintesi, l’ordinanza 4329/2026 del 19 febbraio 2026 apre una strada concreta per alleggerire il carico dell’IMU sulla seconda casa tramite una scrittura privata registrata e la corretta comunicazione al Comune. La soluzione è efficace quando riflette una situazione reale di abitazione da parte del beneficiario e quando si considerano con attenzione le conseguenze patrimoniali e familiari. Prima di procedere è prudente consultare un consulente fiscale o un notaio per adattare l’atto alle esigenze specifiche e minimizzare i rischi di contestazione.