Il mercato locativo italiano si trova al centro di una profonda trasformazione. Dal prossimo 1° gennaio entreranno in vigore nuove aliquote fiscali per le locazioni, l’obbligo di dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture destinate agli affitti brevi, e, a livello sovranazionale, il Piano europeo per l’abitazione introdurrà ulteriori regole volte a frenare la speculazione. L’insieme di questi provvedimenti – fiscali, amministrativi e strategici – potrebbe determinare scelte radicali sia per i proprietari sia per gli inquilini.
Cedolare ridotta per gli affitti lunghi: un incentivo fiscale
Il disegno di bilancio prevede quattro scaglioni di cedolare per le locazioni di lungo periodo. Per i contratti concordati stipulati da persone sotto i 35 anni l’aliquota sarà dell’1 %, mentre per i nuovi contratti concordati per tutti gli altri soggetti scenderà al 5 %. I contratti già in essere con cedolare al 10 % passeranno a una tassazione pari al 10 %, e gli affitti liberi resteranno soggetti al 21 %. Il regime per gli affitti brevi continuerà a prevedere due aliquote fisse: 21 % sul primo immobile e 26 % sul secondo, con l’obbligo di aprire partita IVA a partire dalla terza unità.
Una simulazione su un canone annuo di 12.000 € evidenzia l’entità del risparmio: con la cedolare al 10 % la tassa ammonta a 1.200 €, con quella al 5 % scende a 600 €, e con la cedolare all’1 % si riduce a appena 120 €. In pratica, un proprietario che stipula un nuovo contratto concordato sotto i 35 anni potrebbe risparmiare fino a 1.080 € rispetto all’attuale regime, rendendo il affitto lungo più attrattivo rispetto al affitto breve. La norma non prevede la possibilità di trasferire i contratti già in corso, quindi il beneficio interesserà solo le nuove locazioni stipulate a partire dal 2027.
Codice Identificativo Nazionale: obbligo e sanzioni per gli affitti brevi
Dal 2 gennaio 2025 il CIN è diventato obbligatorio per tutte le strutture ricettive destinate al mercato turistico. L’obbligo mira a garantire trasparenza, consentire l’identificazione degli immobili e contrastare l’evasione fiscale nel settore. Per ottenere il codice è necessario dimostrare la conformità urbanistica e di sicurezza dell’immobile; in caso di difformità, le autorità comunali possono revocare il CIN e vietare l’attività di locazione. Le sanzioni amministrative previste sono severe e includono multe significative per chi esercita un’attività senza aver dichiarato il CIN.
Sentenza del TAR Campania: conferma dello stop agli immobili abusivi
Il 31 agosto 2026 il TAR della Campania ha annullato la regolare attività di affitti brevi in un caso concreto: il proprietario, pur dotato di codici CUSR, possedeva unità abrogate per violazioni edilizie (assenza di titolo, superfici non conformi e mancanza di licenza urbanistica). Il giudice ha confermato che i Comuni hanno pieno potere di verificare i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, indipendentemente dal carattere imprenditoriale dell’attività, e può revocare i codici se le irregolarità emergono. La decisione sottolinea che la mera comunicazione di inizio attività non è sufficiente a garantire la legittimità del locale uso turistico.
Piano europeo per l’abitazione: impatti sugli affitti in Italia
Nel contesto europeo, la Commissione ha lanciato il Piano europeo per l’abitazione, articolato su quattro pilastri: aumento dell’offerta abitativa, mobilitazione di investimenti pubblici-privati, riforme strutturali del mercato e protezione delle fasce più vulnerabili. Tra le misure chiave, è previsto un nuovo quadro normativo per gli affitti brevi nelle città con alta pressione sulla domanda residenziale, con l’obiettivo di limitarne la conversione di abitazioni in strutture turistiche e di favorire la disponibilità di case per i residenti.
Investimenti e semplificazioni amministrative
Il piano prevede la creazione di una piattaforma paneuropea, gestita in parte dalla Banca europea per gli investimenti, per finanziare progetti di edilizia sociale e abitazioni a prezzi accessibili. Parallelamente, le procedure di autorizzazione edilizia saranno semplificate: riduzione dei tempi di concessione, digitalizzazione dei pratici e incentivo all’uso di tecnologie modulari. Queste iniziative dovrebbero ridurre i costi di costruzione, accelerare la realizzazione di nuove unità abitative e, di conseguenza, contenere la crescita dei prezzi di mercato, rendendo più sostenibili sia gli affitti lunghi che quelli brevi.
