Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sui contratti di locazione turistica, anche quando il proprietario ha presentato una dichiarazione regolare. Grazie a nuove disposizioni europee e a obblighi di comunicazione imposti alle piattaforme digitali, l’Amministrazione può ricostruire i presumibili ricavi partendo da dati che non compaiono nella dichiarazione dei redditi.
Le fonti di informazione su cui si basa il controllo fiscale
Le piattaforme più diffuse, tra cui Airbnb, e il portale Alloggiati Web, inviano annualmente all’erario le informazioni richieste dalla direttiva europea DAC7 e dal D.Lgs. 32/2023. Tra i dati trasmessi vi sono il codice fiscale o il numero di partita IVA dell’host, l’indirizzo dell’immobile, il corrispettivo lordo per trimestre, il numero di prenotazioni, le commissioni trattenute e, quando disponibili, i dettagli dei conti bancari su cui sono stati accreditati i pagamenti. Parallelamente, la denuncia obbligatoria delle presenze degli ospiti alla Questura, resa tramite Alloggiati Web, consente al fisco di verificare le notti effettivamente trascorse nei locali.
Incrocio dei dati e creazione del profilo reddituale
Una volta raccolti questi elementi, l’ufficio tributario effettua un incrocio tra le informazioni fornite dalle piattaforme e quelle contenute nelle proprie banche dati (dichiarazioni dei redditi, versamenti, registri catastali). Se emergono discrepanze, il contribuente può essere chiamato a fornire chiarimenti o a integrare la dichiarazione. Il semplice fatto che un immobile sia pubblicizzato a una certa tariffa non è di per sé prova di un reddito, ma costituisce uno dei tanti indizi che l’Agenzia può valutare.
Come la stima presuntiva viene costruita
Il principio della presunzione di reddito è disciplinato dall’art. 2729 del codice civile: gli indizi devono essere gravi, precisi e concordanti. L’Amministrazione parte quindi da tre pilastri: (1) le tariffe pubblicizzate online, (2) le caratteristiche dell’immobile (localizzazione, metratura, finiture, servizi) e (3) il confronto con altre strutture realmente affittate nello stesso periodo e nella stessa zona. Se il confronto avviene con unità non equivalenti – ad esempio un loft di lusso accanto a un monolocale privo di arredi – la stima può risultare poco attendibile e, di conseguenza, contestabile.
Presunzione di esercizio imprenditoriale
La normativa del decreto-legge n. 50/2017, modificata dalla manovra 2026, stabilisce che il possesso di più di due unità destinate a locazioni brevi genera la presunzione di attività imprenditoriale, escludendo la possibilità di applicare il regime agevolato della cedolare secca. Il contribuente deve quindi dimostrare la natura non imprenditoriale dell’attività, ad esempio fornendo contratti di affitto stagionali o dimostrando la gestione sporadica di un unico immobile.
Strumenti di difesa: quali documenti conservare
Per contrastare una valutazione presuntiva il proprietario deve essere in grado di fornire prove concrete dei propri incassi e delle proprie spese. Tra i documenti più utili troviamo:
- le conferme di prenotazione scaricate dalle piattaforme, con indicazione di tariffa concordata e data di arrivo/partenza;
- gli estratti conto bancari che mostrano gli accrediti netti, al netto delle commissioni;
- le ricevute di pagamento delle commissioni trattenute da Airbnb o Booking;
- i registri delle cancellazioni o dei periodi di vacanza in cui l’immobile è rimasto inutilizzato;
- le dichiarazioni degli ospiti inviate al portale Alloggiati Web, che attestano le presenze effettive.
Presentando questa documentazione, il contribuente può dimostrare che le tariffe pubblicizzate non sono state sempre applicate, che alcune notti non hanno prodotto alcun reddito o che il corrispettivo percepito è stato inferiore a quello indicato online. In tal caso l’Agenzia deve motivare la propria ricostruzione e, se gli indizi risultano insufficienti, l’accertamento fiscale può essere annullato o ridimensionato.
Un approccio pragmatico per i proprietari
È consigliabile mantenere un archivio digitale ordinato di tutte le comunicazioni con le piattaforme, conservare le fatture per le spese di gestione (pulizie, utenze, manutenzioni) e verificare periodicamente la coerenza tra le tariffe pubblicate e quelle effettivamente percepite. Un monitoraggio costante riduce il rischio di sorprese in caso di verifica e rende più semplice la difesa di un accertamento basato su presunzioni. Ricordiamo che la prova spetta al contribuente: senza documenti solidi, le stime dell’Amministrazione, per quanto contestabili, possono comunque sfociare in sanzioni e costi legali.
