Dal primo giorno dell’anno 2026 il panorama degli affitti brevi ha subito un’accelerazione normativa senza precedenti. La legge di Bilancio ha fissato una soglia netta: superati due immobili destinati alla locazione turistica, il proprietario è considerato automaticamente un imprenditore. Questa definizione comporta l’obbligo di aprire una partita iva, l’esclusione dal regime della cedolare secca e l’adempimento di una serie di obblighi burocratici prima inesistenti.
Obbligo di partita iva per chi supera due affitti brevi
La normativa si fonda sull’articolo 4 del decreto legge 50/2017 e, a partire dal 1° gennaio, la semplice aggiunta di un terzo appartamento al portafoglio genera una presunzione di attività imprenditoriale. L’Agenzia delle Entrate, incrociando le comunicazioni alla Questura con il Regolamento UE 1028/2024, ha già avviato i primi controlli, mirando a distinguere chiaramente i piccoli locatori da chi gestisce un vero e proprio business alberghiero.
Procedura di adeguamento fiscale
Il proprietario costretto a formalizzare l’attività deve aprire una posizione fiscale autonoma, iscriversi all’INPS se necessario, presentare la SCIA presso il comune competente e smettere di applicare la ritenuta d’acconto del 21% sui canoni. Parallelamente, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) resta obbligatorio per ogni unità locativa, indipendentemente dal numero di immobili o dal regime scelto.
Come organizzare la gestione: opzioni tra regime forfettario e sublocazione
Superata la soglia dei due immobili, la scelta più lineare è operare in proprio usando il codice Ateco 55.20.42. Se il titolare possiede i requisiti per accedere al regime forfettario, può beneficiare di un coefficiente di redditività del 40%, che copre in gran parte le spese fisse tipiche del settore (provvigioni, pulizie, utenze). Questa soluzione riduce notevolmente l’onere fiscale, mantenendo la gestione dei flussi di cassa sotto controllo.
Sublocazione a società o familiare
In alternativa, il proprietario può trasferire la gestione a una società commerciale o a un familiare tramite un contratto di locazione o di comodato. L’operazione richiede la registrazione formale del contratto, il cambiamento dell’intestazione del CIN e il trasferimento dei pagamenti sui conti correnti del sublocatore. Ogni passaggio deve essere tracciabile per evitare contestazioni di elusione da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Le recenti controversie giudiziarie e il caso del regolamento comunale di Sirmione
Le nuove disposizioni hanno già innescato una serie di controversie in tribunale. La Corte di Giustizia Tributaria di Firenze (sentenza 148/2026) e quella di Trento (sentenza 8/2026) hanno dibattuto la natura della presunzione di impresa: assoluta o relativa. Una presunzione assoluta protegge i locatori che si limitano a due unità, mentre una presunzione relativa potrebbe aprire la porta a contestazioni anche per chi affitta un solo monolocale, a condizione che vengano dimostrati i requisiti di attività commerciale.
Sentenze su Firenze e Trento
Le pronunce hanno evidenziato che la valutazione non può basarsi esclusivamente sul numero di immobili. I giudici hanno ribadito che la vera distinzione tra locatore privato e imprenditore risiede nei servizi accessori offerti: pulizie giornaliere, colazioni, reception, e altri elementi tipici dell’ospitalità alberghiera fanno scattare l’attività d’impresa, indipendentemente dalla quantità di case gestite.
Ricorso contro il regolamento comunale di Sirmione
Parallelamente, un gruppo di property manager ha impugnato il regolamento comunale di Sirmione (delibera n.3 del 26 gennaio 2022). Il ricorso, sostenuto dall’AIGAB, accusa il Comune di imporre requisiti – come l’eliminazione delle barriere architettoniche su una unità su quattro, posti auto proporzionali alla metratura e certificati di agibilità – che favorirebbero gli alberghi a scapito delle case vacanza. Il ricorso sostiene inoltre che tali prescrizioni violano la competenza regionale in materia di strutture ricettive e i principi di concorrenza europea.
Chi possiede più di due case vacanza deve prepararsi a una nuova realtà fiscale e operativa, valutando attentamente se adottare il regime forfettario, affidare la gestione a terzi o comunque adeguarsi alle normative locali, tenendo conto delle recenti sentenze che stanno definendo il confine tra attività privata e impresa alberghiera.
