Dal primo giorno del 2026 il panorama degli affitti brevi subisce una svolta decisiva: chi supera la soglia di due unità abitative viene automaticamente trattato come un’impresa. La norma è contenuta nell’articolo 4 del decreto legge 50/2017 e si traduce in obbligo di apertura di partita Iva esclusione dal regime della cedolare secca e una serie di adempimenti burocratici prima inesistenti per i locatori privati.
Soglia dei due appartamenti: obbligo di partita Iva e fine della cedolare secca
Il passaggio da due a tre immobili affittati a turisti innesca una presunzione di esercizio in forma imprenditoriale. Il proprietario è tenuto ad aprire una posizione fiscale autonoma, iscriversi all’INPS se prevista, presentare la SCIA al Comune e non può più avvalersi della tassazione sostitutiva prevista dalla cedolare secca. La scelta più lineare per chi si trova sopra il limite è l’uso del codice Ateco 55.20.42; se il contribuente rientra nei requisiti del regime forfettario l’aliquota ridotta del 15% può rappresentare un notevole risparmio, considerato il coefficiente di redditività riconosciuto del 40%.
Procedura di apertura e adempimenti obbligatori
Oltre all’attivazione della partita Iva, il proprietario deve richiedere il CIN (codice identificativo nazionale) che resta obbligatorio per ogni attività di locazione turistica, indipendentemente dal numero di immobili. Inoltre, è necessario comunicare al Comune la SCIA, aggiornare la posizione previdenziale e far registrare tutti i contratti di sublocazione o comodato su base regolare, evitando così contestazioni di elusione da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Effetti sul mercato abitativo: dati di Prato e allarme del Sunia
Nel frattempo, nella provincia di Prato il Sunia segnala un contrasto tra la diminuzione degli sfratti e il peggioramento della disponibilità abitativa. Nel 2025 i provvedimenti di sfratto sono scesi dell’8,5% e le esecuzioni dell’1,2%, ma il numero di annunci di locazione è in calo, mentre i prezzi hanno registrato aumenti del 30% per le locazioni transitorie e del 15% per quelle a canone concordato. Questo scenario suggerisce che meno sfratti non equivalgono a un miglioramento delle condizioni abitative.
Incremento dei prezzi e diminuzione degli sfratti
Secondo i dati Istat del 2023, Prato conta circa 114.000 abitazioni, di cui quasi 8.000 vuote. Il Sunia richiama l’attenzione sulla necessità di un censimento georeferenziato degli immobili inutilizzati e di incentivi per i proprietari che propongono affitti a canone sostenibile. Parallelamente, la quota di unità abitative pubbliche sfitta il 13% di occupazione, con un patrimonio ERP datato e bisognoso di continui interventi di riqualificazione. L’insieme di queste dinamiche rende difficile per le famiglie trovare soluzioni abitative adeguate.
Come difendersi dai controlli dell’Agenzia delle Entrate
Il boom degli affitti brevi ha spinto l’Agenzia delle Entrate a intensificare le verifiche. Le contestazioni più frequenti scaturiscono dal confronto tra i dati trasmessi dai portali (Alloggiati Web, OTA) e le dichiarazioni dei redditi dei proprietari. Quando il reddito dichiarato risulta inferiore a quello rilevato, la difesa è quasi impossibile, se non attraverso il ravvedimento operoso entro i termini previsti.
Accertamento presuntivo e rimedi pratici
In caso di accertamento presuntivo l’Ufficio usa il numero di presenze comunicato al Ministero dell’Interno e le tariffe medie di strutture analoghe per stimare il reddito. La risposta richiede una tempistica rapida: è fondamentale allegare contratti effettivi, estratti dei portali, prove di cancellazioni o sconti, e dimostrare periodi di non occupazione. Se l’Ufficio confronta l’attività con alberghi, il contribuente può argomentare che il suo servizio non comprende elementi alberghieri (colazione, pulizia giornaliera ecc.), limitando così la comparazione.
Parallelamente, le autorità locali dovrebbero intervenire sul mercato abitativo, incentivando la messa a reddito di immobili vuoti e regolamentando gli affitti brevi per evitare che la carenza di case disponibili peggiori ulteriormente la Crisi abitativa.
