Il mercato delle locazioni brevi è sotto i riflettori di tre livelli istituzionali diversi. Nella capitale lombarda è stato avviato un progetto sperimentale volto a identificare e sanzionare gli immobili che operano senza rispettare gli obblighi fiscali; a livello europeo la Corte di Giustizia ha definito i criteri per l’applicazione di autorizzazioni preventive laddove la carenza abitativa è strutturale; infine l’Agenzia delle Entrate ha potenziato i propri strumenti di verifica, ricostruendo i presunti guadagni degli host.
Milano intensifica i controlli sugli affitti brevi irregolari
Il Comune di Milano ha concluso una prima fase di test in cui, grazie all’incrocio delle banche dati tra il SUAP, la piattaforma Soggiorniamo e altri archivi comunali, sono stati individuati oltre 2.000 immobili mai soggetti al pagamento della TARI e più di 6.000 immobili con versamenti irregolari. Dopo aver messo in difficoltà la tassazione tradizionale, l’amministrazione ha rivolto l’attenzione agli affitti brevi non dichiarati, ispirandosi al modello barcellonese.
Dati sperimentali e incrocio delle banche dati
Nel 2015 Milano registrava 368 unità destinate alle locazioni turistiche; nel 2026 il numero è salito a 17.012, superando di gran lunga la crescita degli alberghi, che sono passati da 474 a 490 strutture. Parallelamente, la quota di chi versava l’imposta di soggiorno è scesa: dal 98% per gli alberghi nel 2015 al 60% oggi, mentre solo il 36% dei gestori di affitti brevi effettua il pagamento. Questi dati evidenziano la necessità di un controllo più incisivo e giustificano l’adozione di tecnologie di data-matching più sofisticate.
Corte di Giustizia dell’Unione europea: autorizzazioni preventive per gli affitti brevi
Con la sentenza C-813/24, emessa il 22 ottobre 2026, la Corte ha confermato che la locazione di brevi periodi rientra nella direttiva 2006/123/CE, nota anche come direttiva Bolkestein. Di conseguenza, gli Stati membri possono imporre autorizzazioni preventive quando la disponibilità abitativa per i residenti è insufficiente, a patto che le misure siano non discriminatorie, basate su un interesse generale imperativo e proporzionate all’obiettivo perseguito.
Applicazione pratica e criteri di valutazione
Le amministrazioni locali, pertanto, devono fornire dati pubblici che dimostrino la concentrazione territoriale delle locazioni turistiche e il loro impatto sull’offerta di alloggi. Il regolamento UE 2024/1028 impone la raccolta e la condivisione di queste informazioni tramite le piattaforme digitali, garantendo trasparenza nei processi decisionali. Solo le zone in cui il fabbisogno abitativo è realmente compromesso potranno vedere limitato il numero di permessi rilasciati, evitando così che le “autorizzazioni” diventino uno strumento di restrizione indiscriminata.
Fisco italiano e ricostruzione dei ricavi: cosa devono sapere i proprietari
L’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli incrociando i dati del portale Alloggiati Web (obbligatorio per le strutture ricettive) con le tariffe pubblicizzate su piattaforme come Airbnb o Booking. Queste informazioni servono a una ricostruzione presumibile dei guadagni, ma, secondo l’art. 2729 c.c., gli indizi devono essere gravi, precisi e concordanti. Un prezzo indicato online non equivale automaticamente a un incasso reale; la stima deve tenere conto di variabili quali la metratura, le dotazioni e la stagionalità.
Documentazione utile per contestare le stime
I proprietari che intendono difendersi dovrebbero conservare tutte le conferme di prenotazione, gli estratti conto bancari, le ricevute di pagamento e le comunicazioni di cancellazione. Tale archivio permette di dimostrare, ad esempio, che l’immobile è rimasto vuoto in determinati periodi o che il prezzo effettivo concordato era inferiore a quello pubblicizzato. Inoltre, il decreto-legge n. 50/2017, modificato dalla manovra 2026, ha ridotto da quattro a due il numero di unità che, superata la soglia, innescano la presunzione di attività imprenditoriale, facendo perdere il beneficio della cedolare secca. Chi rispetta questi limiti può così evitare l’applicazione della tassazione ordinaria.
