Nel panorama immobiliare italiano, la crescita esponenziale degli affitti brevi ha cambiato le regole del gioco, soprattutto nelle grandi città. A Roma, una piccola percentuale di host detiene la maggior parte delle inserzioni su piattaforme come Airbnb, creando un mercato fortemente concentrato e una nuova forma di imprenditorialità urbana.
Le cinque realtà che gestiscono più di 250 annunci a Roma
Analizzando i dati pubblici, emergono cinque soggetti – Stefano, Federico, Lorenzo, Angelo e Marzia – alle spalle dei quali operano le società White Housing Rome, RC, Travel as you feel e Mami’s Home. Insieme, i loro portafogli comprendono oltre 250 annunci, di cui la stragrande maggioranza è classificata come B4 (gestione imprenditoriale) o C2 (alloggi privati affittati a terzi). White Housing Rome, per esempio, gestisce 52 unità B4 distribuite in otto edifici, fatturando quasi 2 milioni di euro. RC, con un modello misto, ha raddoppiato il patrimonio immobiliare nel 2024-2025, superando il milione di euro e generando circa 700 mila euro di utile.
Modelli di business differenti
Il funzionamento varia da operatore a operatore. RomeLoft e Travel as you feel si occupano esclusivamente di immobili di terzi (categoria C2), ma registrano ricavi rispettivamente di 880 985 euro (+38,6 % rispetto al 2024) e oltre 1,7 milioni di euro, con utili intorno al 7 % del fatturato. Mami’s Home rappresenta un caso più familiare: da un unico appartamento è nata una micro-impresa che ora gestisce 40 unità, con un fatturato di circa 600 mila euro e un utile di 8 mila euro.
Impatto economico e pressione sul mercato abitativo
Secondo lo studio del Politecnico di Torino, i cosiddetti “large host” (più di dieci unità) costituiscono l’1,3 % degli host italiani ma controllano il 25 % delle abitazioni e il 38 % dei ricavi totali. A livello cittadino, la ricerca AirMAP stima che un host con almeno dieci annunci guadagni in media 33 mila euro all’anno per unità, quasi il doppio rispetto ai piccoli operatori. Il centro storico di Roma concentra il 48,3 % dell’offerta comunicata, accentuando il conflitto tra residenti e turisti.
Il dato nazionale e la risposta istituzionale
Il ministero del Turismo, con il ministro Gianmarco Mazzi, ha comunicato che nella banca dati nazionale delle strutture ricettive sono registrate 590 291 locazioni, di cui 506 296 possiedono il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Dal 2025, lo strumento Lens consente a Comuni, Guardia di Finanza e Polizia locale di monitorare in tempo reale le attività degli host, verificando flussi fiscali e dichiarazioni dei redditi. Questo approccio mira a contrastare il sommerso e l’evasione, ma resta una risposta tecnica a un fenomeno che coinvolge anche politiche abitative più ampie.
Il dibattito europeo e le proposte di regolamentazione
Su scala continentale, Eurostat ha rilevato che nel 2025 le notti trascorse in alloggi turistici hanno superato il miliardo, rispetto ai 350 milioni del 2021. L’«Affordable housing act», proposto dalla Commissione europea il 9 settembre 2026, intende dare agli enti locali uno strumento giuridico comune per limitare le locazioni turistiche nelle zone a forte tensione abitativa. Tuttavia, il ministro Mazzi ha definito la proposta una “minaccia per il ceto medio europeo”, evidenziando le difficoltà di conciliare gli interessi dei proprietari con le esigenze di famiglie, studenti e giovani coppie.
Le richieste delle amministrazioni locali
Alcune città italiane, tra cui Firenze, hanno chiesto al governo un nuovo piano nazionale per le abitazioni, ispirato al modello Fanfani, per fronteggiare la scomparsa degli affitti tradizionali e l’aumento degli sfratti. La carenza di alloggi popolari (750 000 unità, di cui 60 000 inagibili) e le lunghissime liste d’attesa spingono le istituzioni a cercare soluzioni che vadano oltre la semplice tassazione degli host, puntando a una revisione della politica della casa a livello nazionale.
L’insieme di questi dati dipinge un quadro complesso: da un lato, grandi gruppi gestiscono un mercato lucrativo e ben strutturato; dall’altro, il fenomeno alimenta una Crisi abitativa che colpisce soprattutto i segmenti più vulnerabili della popolazione. La sfida per le autorità resterà quella di bilanciare l’offerta turistica con la necessità di garantire alloggi dignitosi per i residenti.
