L’Unione europea ha presentato il progetto COM(2026) 599, noto come Affordable Housing Act, con l’obiettivo di creare un quadro comune per le politiche abitative in paesi dove il mercato della casa è sotto pressione. La proposta, avanzata dal commissario Dan Jørgensen il 9 settembre, prevede norme uniformi per le locazioni brevi e per le seconde case, imponendo agli Stati membri di dimostrare una reale tensione di mercato prima di intervenire.
In Italia, Senato e Camera hanno espresso, il 28 ottobre, due pareri contrari al testo europeo. La posizione è stata sostenuta da Forza Italia, con il vicepresidente del Senato Roberto Rosso al timone della discussione. Il punto focale della contestazione è la violazione del principio di sussidiarietà, che nella Costituzione garantisce l’autonomia delle norme nazionali in materia di proprietà immobiliare.
L’opposizione italiana al nuovo quadro europeo
Il cartellino giallo rappresenta lo strumento previsto dai Trattati per bloccare un regolamento direttamente applicabile se almeno un terzo dei parlamenti nazionali emette un parere motivato contrario. Con 18 voti su 54, la soglia è già stata raggiunta: le due Camere italiane hanno così attivato la procedura di revisione, costringendo la Commissione europea a riconsiderare il testo. Il vero timore, secondo i rappresentanti italiani, è che una normativa uniforme non riesca a tenere conto delle differenze strutturali tra i mercati immobiliari degli Stati membri.
Secondo i dati Eurostat del 2024, il 75,9 % delle famiglie italiane vive in abitazioni di proprietà, contro il 47,2 % della Germania. In Italia la casa è tradizionalmente un bene di risparmio e di sicurezza familiare, mentre nei paesi del Nord Europa il mercato delle locazioni è in larga parte gestito da grandi operatori istituzionali. Applicare gli stessi vincoli a contesti così diversi violerebbe il principio di sussidiarietà e rischierebbe di intaccare la proprietà privata sancita dalla Costituzione.
Il criterio degli otto anni e le misure di tensione
Uno degli elementi più critici del progetto europeo è l’criterio degli otto anni. L’articolo 6 prevede che, in un’area in cui il reddito disponibile pro capite impiega più di otto anni per acquistare una casa di dimensioni medie, le autorità possano adottare restrizioni su affitti turistici o sull’acquisto di seconde case. Il superamento di tale soglia, però, non è sufficiente da solo: è necessario dimostrare anche un aumento del rapporto prezzo-reddito nell’ultimo decennio e una previsione di persistenza della tensione nei tre anni successivi. Gli esperti italiani ritengono che questi parametri siano troppo rigidi e poco adatti a riflettere le dinamiche locali.
Il progetto europeo: obiettivi e strumenti
Il regolamento europeo si fonda sull’articolo 114 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, che consente di armonizzare le norme quando vi è un impatto sul mercato interno. La Commissione intende fornire una “cassetta degli attrezzi” comune per i Paesi che vogliono intervenire sull’accessibilità abitativa, introducendo requisiti di necessità e proporzionalità per ogni limitazione. Tuttavia, la risoluzione italiana contesta la scelta di un regolamento direttamente applicabile, sostenendo che pelo meno la stessa discrezionalità dovrebbe restare alle autorità nazionali.
Il testo non impone un divieto assoluto di affitti brevi o di acquisto di seconde case, ma richiede che gli Stati dimostrino l’esistenza di una reale crisi abitativa prima di adottare misure restrittive. In pratica, le autorità dovrebbero provare che la disponibilità di abitazioni a uso abitativo è insufficiente, che le restrizioni sono necessarie per garantire l’accessibilità economica e che non vi siano alternative meno invasive.
Le iniziative della Regione Puglia
Parallelamente al dibattito parlamentare, la VI Commissione regionale della Puglia ha approvato a maggioranza il sostegno al regolamento europeo, ma con numerose osservazioni volte a tutelare la proprietà privata e a evitare limitazioni indiscriminate per i proprietari di seconde case. La presidente Annagrazia Angolano ha illustrato un pacchetto di integrazioni, tra cui l’esclusione della pianificazione urbanistica dai limiti temporali quinquennali previsti dal testo e la proposta di applicare le restrizioni solo nelle zone dove la tensione abitativa sia comprovata.
La commissione pugliese ha infatti avviato una serie di audizioni con stakeholder locali – proprietari, operatori del turismo, amministrazioni comunali – per raccogliere suggerimenti concreti. Il risultato di questi incontri sarà sintetizzato in un documento da inviare sia al Parlamento italiano sia al Parlamento europeo, con l’obiettivo di “rafforzare il quadro normativo attraverso un approccio equilibrato”, come ha dichiarato Angolano.
Le proposte pugliesi includono anche misure strutturali per aumentare l’offerta di alloggi a lungo termine, come incentivi alla riqualificazione di immobili inutilizzati e sostegni fiscali per chi affitta a prezzi calmierati. L’idea è di non limitare la domanda senza intervenire simultaneamente sull’offerta, evitando così effetti collaterali sul mercato turistico.
Il dibattito nazionale ed europeo continua a girare attorno a due domande fondamentali: quanto può una legge europea interferire con la tradizionale sicurezza patrimoniale delle famiglie italiane, e quali strumenti possono realmente migliorare l’accessibilità abitativa senza soffocare il mercato degli affitti turistici? Con il cartellino giallo già attivo e le osservazioni pugliesi in arrivo, il futuro del Affordable Housing Act resta incerto, ma il nodo centrale – la difesa della proprietà privata e la garanzia di case accessibili – è ormai ben definito.
