Le famiglie romane in affitto si trovano ad affrontare una nuova ondata di sfide economiche. Oltre all’aumento generale dei prezzi e delle bollette, l’inflazione sta erodendo ulteriormente il potere d’acquisto degli inquilini, con conseguenze significative sui canoni di locazione.
L’Ufficio Studi di idealista ha recentemente analizzato l’impatto dell’adeguamento dei canoni di locazione legato all’inflazione, evidenziando come questa tendenza stia colpendo in particolare i contratti a canone libero con formula 4+4.
L’impatto dell’inflazione sui canoni di locazione
Secondo le simulazioni elaborate, chi ha in scadenza la revisione annuale del proprio contratto di locazione nel mese di giugno potrebbe affrontare un aumento medio di 41 euro al mese che a fine anno si tradurrà in un esborso extra di 492 euro.
La causa di questa impennata è la rivalutazione monetaria basata sull’indice FOI (l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) calcolato dall’Istat che nell’ultimo aggiornamento annuale ha registrato una crescita del 2,9%.
Questa percentuale, apparentemente minima, è capace di erodere sensibilmente il potere d’acquisto dei cittadini, soprattutto in un contesto urbano come Roma, dove trovare un appartamento dignitoso a canone accessibile era già un’impresa titanica prima della fiammata inflazionistica.
Chi rischia l’aumento: la formula “4+4” nel mirino
La scure dei rincari non colpisce tutti gli inquilini allo stesso modo, ma si abbatte principalmente su una fetta specifica del mercato dei contratti a canone libero.
L’adeguamento annuale Istat al 100% dell’indice FOI è infatti una clausola standard applicata quasi sistematicamente nei contratti di locazione di lunga durata, come la classica formula “4+4”.
Restano invece parzialmente salvaguardati tutti quei proprietari e inquilini che hanno optato per il regime della cedolare secca, una scelta fiscale che per legge congela il canone mensile vietando qualsiasi tipo di aggiornamento, anche a fronte di un’inflazione galoppante.
Il confronto nazionale: Roma nella morsa delle grandi città
Il fenomeno del caro-affitti spinto dall’inflazione investe l’intero territorio nazionale, ma si concentra con violenza drammatica nelle grandi aree metropolitane.
Se la media nazionale per l’affitto di un trilocale è passata in un anno da 980 a 1.009 euro al mese (con un aggravio complessivo di 348 euro annui per le famiglie italiane), la situazione nelle principali città d’arte e di studio è ancora più critica.
Milano si conferma la maglia nera d’Italia e la città più inaccessibile per i fuori sede e le giovani coppie: nel capoluogo lombardo la rivalutazione dell’indice Istat si traduce in un aumento record di ben 57 euro in più al mese pari a una stangata annuale da 684 euro.
Subito dopo si posiziona Firenze, dove l’adeguamento mensile costerà alle famiglie 42 euro in più al mese (pari a un rincaro annuo di 504 euro).
Roma si colloca un gradino sotto la città toscana, tallonandola da vicino in un contesto urbano dove trovare un appartamento dignitoso a canone accessibile era già un’impresa titanica prima della fiammata inflazionistica.
Le nuove commissioni Airbnb e il loro impatto sul mercato
Un ulteriore colpo per il mercato degli affitti brevi arriva dalle nuove commissioni introdotte da Airbnb. A partire dal 13 ottobre la piattaforma aumenterà le commissioni per gli host non professionali, con possibili ricadute sui prezzi degli affitti brevi in Italia.
La commissione a carico dei proprietari passerà dal 3% al 15,5% abbandonando il modello che finora ripartiva i costi tra host e ospiti. Questo incremento rischia di tradursi in un aumento delle tariffe richieste ai turisti, soprattutto per chi intende mantenere invariato il proprio guadagno.
Per conservare lo stesso ricavo netto ottenuto ora, una notte venduta a 100 euro dovrebbe arrivare a costare circa 125 euro nel caso degli immobili soggetti alla cedolare secca del 21% invece potrebbe superare i 136 euro per quelli assoggettati all’aliquota del 26%.
L’alternativa sarebbe assorbire del tutto il maggior costo delle commissioni, ma in questo caso il reddito netto degli host diminuirebbe sensibilmente: per chi applica la cedolare secca la riduzione potrebbe superare il 15% invece nei regimi Irpef l’impatto dipenderebbe dalla possibilità di dedurre i costi e dalla posizione fiscale del contribuente.
Questo cambiamento interessa una platea molto ampia: oltre 600mila annunci turistici riconducibili a circa 400 mila iscritti dei quali almeno 300mila persone fisiche.
L’incremento delle commissioni non avrebbe solo effetti commerciali, ma potrebbe riflettersi anche sul gettito fiscale e su tutto il comparto turistico.
L’aumento delle tariffe potrebbe avere conseguenze anche oltre il mercato degli affitti brevi. Se i proprietari trasferissero i nuovi costi sui clienti, i rincari finirebbero per incidere su tutto il settore ricettivo, coinvolgendo indirettamente anche alberghi e altre strutture concorrenti.
Non viene escluso neppure un possibile impatto sull’inflazione, considerato il peso che i servizi ricettivi hanno nel paniere Istat.
Sul fronte del turismo internazionale, inoltre, prezzi più elevati potrebbero spingere una parte dei viaggiatori a scegliere destinazioni estere più convenienti, riducendo la competitività dell’offerta italiana.
Le conseguenze non riguarderebbero solo gli incassi. L’eventuale aumento dei canoni potrebbe infatti riflettersi anche sull’accesso ad alcune agevolazioni fiscali; pur non concorrendo alla formazione dell’Irpef, i redditi assoggettati a cedolare secca vengono infatti considerati nel reddito complessivo utilizzato per il calcolo di numerosi benefici.
Infine, in alcuni casi l’incremento dei ricavi potrebbe causare una riduzione di detrazioni fiscali, agevolazioni per i familiari a carico e trattamento integrativo, determinando un ulteriore aggravio economico per i proprietari che scelgono di adeguare i prezzi delle locazioni brevi.
Bonus affitto 2026: detrazioni e requisiti
Nonostante le sfide, esistono ancora alcune agevolazioni fiscali che possono alleviare il carico degli affitti per le famiglie. Il bonus affitto 2026 non è una misura unica, ma un insieme di detrazioni IRPEF che permettono agli inquilini di recuperare parte del canone annuo direttamente nella dichiarazione dei redditi.
A seconda del tipo di contratto, del reddito e dell’età, la detrazione varia da 150 euro fino a un massimo di 2.000 euro l’anno.
Con il modello 730/2026 (anno d’imposta 2026) le agevolazioni sono confermate: ecco chi ne ha diritto, quanto spetta e come inserirle nei righi E71 ed E72 del Quadro E, secondo le istruzioni operative dell’Agenzia delle Entrate per il modello 730/2026.
Possono beneficiare delle detrazioni affitto gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale con contratto a canone libero o concordato, i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza per motivi di lavoro, i giovani tra i 20 e i 31 anni e gli studenti universitari fuori sede.
Una premessa importante: le detrazioni si applicano solo se si ha un reddito assoggettato a IRPEF. Chi è in regime forfettario con sola imposta sostitutiva non può utilizzarle, salvo che abbia anche altri redditi tassati IRPEF.
La detrazione base per gli inquilini con contratti a canone libero (tipicamente 4+4 ai sensi della L. 431/1998) è disciplinata dall’art. 16, comma 01 del TUIR. L’importo è fisso e decresce al crescere del reddito: 300 euro per redditi fino a 15.493,71 euro150 euro per redditi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro nessuna detrazione oltre 30.987,41 euro.
La detrazione è rapportata ai giorni dell’anno in cui l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. In caso di contratto cointestato, ciascun conduttore beneficia della detrazione pro quota in base alla propria quota contrattuale e al proprio reddito. Va indicata nel rigo E71 con codice 1.
Chi ha stipulato un contratto a canone concordato (tipicamente 3+2 disciplinato dagli accordi territoriali ai sensi della L. 431/1998) ha diritto a detrazioni più elevate previste dall’art. 16, comma 1 del TUIR: 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro247,90 euro per redditi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro nessuna detrazione oltre 30.987,41 euro.
Il canone concordato garantisce un affitto calmierato rispetto ai prezzi di mercato, e in cambio lo Stato riconosce agevolazioni maggiori sia all’inquilino — con questa detrazione più alta — sia al proprietario, che può applicare la cedolare secca agevolata al 10%.
Va indicata nel rigo E71 con codice 2.
Il bonus affitto giovani è tra le agevolazioni più significative del panorama 2026. Previsto dall’art. 16, comma 1-ter del TUIR, offre una detrazione pari al 20% del canone annuo, con un importo minimo garantito di 991,60 euro e un massimo di 2.000 euro e spetta per i primi 4 anni di contratto.
I requisiti da rispettare sono precisi: età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti (fino a 30 anni e 364 giorni); reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro immobile adibito a propria residenza e diverso dall’abitazione principale dei genitori; contratto di locazione regolarmente registrato.
Il bonus spetta anche se il contratto riguarda solo una porzione dell’unità immobiliare — ad esempio una singola stanza. Va indicato nel rigo E71 con codice 4.
L’art. 16, comma 1-bis del TUIR prevede una detrazione specifica per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza in un Comune distante almeno 100 km dal precedente e situato in una regione diversa.
Gli importi sono: 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 euro495,80 euro per redditi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro nessuna detrazione oltre 30.987,41 euro.
L’agevolazione spetta per i primi tre anni dalla data di trasferimento della residenza. La distanza si misura tra il vecchio e il nuovo Comune — non tra le sedi di lavoro. La norma si applica solo ai lavoratori dipendenti; le partite IVA in regime ordinario devono fare riferimento alle detrazioni ordinarie.
Va indicata nel rigo E71 con codice 3.
Gli studenti universitari fuori sede possono detrarre il 19% del canone di locazione pagato, su una spesa massima di 2.633 euro annui, per una detrazione massima di 500,27 euro.
La normativa di riferimento è l’art. 15, comma 1, lettera i-sexies del TUIR. Condizioni essenziali: l’università deve distare almeno 100 km dal Comune di residenza dello studente e trovarsi in una provincia diversa; il contratto deve essere registrato e intestato allo studente o al genitore (se il figlio è fiscalmente a carico).
Questa detrazione va indicata nei righi E8-E10 del Quadro E — non in E71 — e può essere fruita dal genitore se lo studente risulta a suo carico.
