Il Affordable Housing Act appena approvato dalla Commissione europea, introduce un nuovo criterio di stress abitativo per identificare le aree in cui la pressione sul mercato immobiliare è più alta. Quando il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito pro capite supera otto anni di salario, i Comuni possono intervenire con misure restrittive su locazioni turistiche e sulla compravendita delle seconde case.
Le regole europee e le soglie operative
Secondo la bozza, la soglia critica si attiva a dieci anni di reddito necessario per acquistare una casa. In questo caso, l’amministrazione locale può introdurre limiti temporanei al numero di unità destinate agli affitti brevi, fissare un tetto massimo di otto case per host e creare zone rosse dove le locazioni turistiche sono quasi vietate. Città come Milano, Firenze, Venezia, ma anche località turistiche di montagna quali Cortina e regioni costiere come Amalfi, rientrano nei primi test di applicazione.
Il caso di Como: un coefficiente di 7,4
A Como, il calcolo basato su un reddito medio pro capite di 28.331 € e il valore medio di un appartamento di 2.337 €/mq porta a un coefficiente di stress abitativo pari a 7,4. Anche se non supera la soglia di otto, la città è vicina al limite e già osserva un 3,4 % di abitazioni destinato agli affitti turistici, una percentuale che, secondo le associazioni di settore, non incide significativamente sul mercato residenziale ma genera tensioni in alcuni quartieri.
L’intervento della Corte Costituzionale italiana
Nel frattempo, la Corte Costituzionale ha espresso un parere critico su alcune norme regionali. Con la sentenza 163/2026 ha dichiarato incostituzionale la disposizione della Puglia che richiedeva il Codice Identificativo Regionale (CIR) come passaggio obbligatorio prima dell’ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN). La Corte ha ritenuto tale obbligo un onere aggiuntivo in contrasto con la competenza statale esclusiva in materia di concorrenza e uniformità del mercato.
Altri divieti regionali annullati
Il provvedimento ha annullato anche la previsione regionale che permetteva limitazioni ai cambi di destinazione d’uso, in violazione del “Salva Casa” che invece facilita tali cambi. Inoltre, sono state dichiarate illegittime le norme che, senza il parere dell’Autorità di bacino, autorizzavano concessioni idroelettriche di durata fissa quinquennale, violando la competenza statale in materia ambientale.
Queste decisioni ribadiscono la supremazia della normativa nazionale su quelle regionali, impedendo a singole regioni di introdurre ulteriori vincoli rispetto a quelli già stabiliti dal codice nazionale.
Impatto concreto sui comuni italiani
Già alcuni comuni hanno messo in pratica le nuove direttive UE. A Rimini, ad esempio, il numero di strutture dedicate agli affitti brevi è sceso da 1.137 a 1.016, con una riduzione di 121 unità, a seguito dell’applicazione delle normative regionali e dell’attesa del quadrante UE. Analogamente, Federalberghi segnala casi estremi di soggetti che gestiscono più di 15 000 alloggi, evidenziando la necessità di un quadro normativo più chiaro.
