Nel panorama immobiliare italiano chi possiede un immobile ereditato o acquistato per motivi familiari valuta sempre più la possibilità di trasformarlo in fonte di reddito. Le opzioni più diffuse sono il contratto transitorio, della durata da uno a diciotto mesi, e l’affitto breve, tipico del turismo. Entrambe le formule hanno i loro vantaggi, ma un’analisi su casi concreti di diverse città evidenzia che il transitorio combina maggiore stabilità di incasso e rischi ridotti rispetto al breve termine.
Rendimenti lordi: il vantaggio numerico del transitorio
Il campione considerato comprende immobili con valori compresi tra 210 000 e 270 000 €, spaziando da bilocali a trilocali in città come Roma, Milano, Padova, Pisa, Salerno, Genova e Palermo. La redditività lorda del contratto transitorio varia dal 4,9 % a Genova fino al 14 % a Roma, passando per il 10,7 % sia a Milano che a Salerno e per l’8,7 % a Pisa. In confronto, l’affitto breve genera un incasso lordo elevato ma il netto per il proprietario si riduce drasticamente a causa delle commissioni di piattaforme, costi di pulizia e gestione, lasciando spesso meno di un terzo del valore lordo.
Dettaglio per città: quanto si guadagna realmente
A Roma, un bilocale di 50 m² affittato a breve termine porta a un incasso netto di circa 14 600 € annui, contro i 45 000 € guadagnati con il transitorio. Milano registra un risultato analogo: il transitorio consente di percepire circa 55 000 € netti l’anno, mentre il breve si ferma intorno a 20 000 € dopo aver detratto le spese di gestione. Anche a Genova e a Bologna, il transitorio supera di oltre 10 000 € il reddito netto derivante dall’affitto breve.
Regime fiscale e canone concordato: l’aspetto che fa la differenza
Entrambe le soluzioni possono beneficiare della cedolare secca al 21 %, ma il contratto transitorio permette di aderire al canone concordato, introdotto dalla manovra 2027, che abbassa l’imposta al 5 % (e all’1 % per conduttori sotto i 36 anni). Il canone massimo è definito dagli accordi territoriali fra proprietari e inquilini e varia quartiere per quartiere. Pur limitando la libertà di negoziazione, questa agevolazione fiscale rende il transitorio particolarmente competitivo, soprattutto nelle zone dove la domanda di locazioni temporanee è sostenuta da studenti e professionisti in trasferta.
Fiscalità del breve termine: un costo aggiuntivo
L’affitto breve, se non rientra nel primo immobile della proprietà, è tassato al 26 % e, quando la casa è la seconda o la terza, si applica il regime ordinario dell’imposta sul reddito, aumentando l’onere fiscale. Inoltre, la presenza obbligatoria di piattaforme di intermediazione comporta commissioni che possono arrivare al 20-25 % dei ricavi, erodendo ulteriormente il margine di profitto.
Quando il breve può ancora risultare interessante
Il modello del breve termine non è da scartare del tutto. È adatto a casi di corporate leasing di durata limitata (es. missioni di due-tre mesi) o a locazioni stagionali in città con alta stagionalità turistica, dove la domanda supera di gran lunga l’offerta. Tuttavia, anche in questi scenari, il transitorio rimane più vantaggioso perché elimina le restrizioni imposte dalle normative comunali (come quelle di Firenze, Bologna o Milano) e riduce i tempi di gestione delle eventuali morosità.
Il panorama normativo: restrizioni alle locazioni turistiche
Molte amministrazioni comunali hanno introdotto limiti per gli affitti brevi, richiedendo autorizzazioni quinquennali o vietando nuove attività in zone di pregio storico. Il transitorio, pur avendo una durata massima di diciotto mesi, non è soggetto a tali vincoli, consentendo al proprietario di sfruttare rapidamente il mercato senza incorrere in sanzioni o blocchi amministrativi.
