Gli affitti brevi possono generare flussi di cassa interessanti, ma senza un metodo di stima rigoroso il rendimento rischia di essere un miraggio. Un modello trasparente, basato su occupazione, tariffe, commissioni e imposte, aiuta a trasformare le aspettative in numeri verificabili e confrontabili tra mercati diversi.
Qui viene proposta una procedura semplice da replicare in un foglio di calcolo per ottenere ROI operativo (cap rate) e cash-on-cash return. Le formule sono lineari, gli input sono chiari, gli esempi numerici mostrano come cambia il risultato tra una località turistica stagionale e una città d’arte con domanda distribuita tutto l’anno.
Dati di base: occupazione e tariffe realistiche
Il primo blocco riguarda la domanda. Servono: tasso di occupazione medio annuo (% notti vendute su notti disponibili) e ADR (Average Daily Rate, tariffa media per notte). Per stimare l’occupazione, distinguere alta, media e bassa stagione, poi calcolare la media ponderata. Per l’ADR, considerare il netto incassato dall’host prima di tasse ma dopo eventuali sconti. Inserire anche il numero di ospiti medi per prenotazione e la durata media del soggiorno: questi dati incidono su pulizie e consumi. Suggerimento: costruire una tabella mensile con giorni disponibili, notti occupate e ADR per riflettere la stagionalità.
Ricavi lordi e commissioni delle piattaforme
I ricavi lordi annui derivano da: notti occupate x ADR. Escludere dall’ADR l’imposta di soggiorno perché è un importo che si incassa e si riversa al Comune. Considerare le commissioni delle piattaforme: lato host possono variare dal 3% al 18% a seconda del modello tariffario e del canale. Calcolo tipico: Ricavi lordi – Commissioni piattaforma – Fee di gestione canale = ricavi netti pre-costi. Se si usa un property manager, indicare la % di revenue sharing tra i costi variabili. Mantenere tracciate anche le entrate accessorie (late check-in, noleggio culla), soggette allo stesso schema di commissioni e tassazione del canone.
Costi variabili e fissi da mettere a budget
I costi si dividono in due famiglie. Variabili: pulizie per soggiorno, lavanderia, amenities (carta, saponi), commissioni piattaforma, percentuale al property manager, manutenzioni minute per ospite, utenze legate all’uso (stima €/notte per luce, gas, acqua, climatizzazione). Fissi: condominio, internet, assicurazione RC e danni, IMU/TASI (se dovute), TARI, canone TV, eventuale mutuo (quota interessi come costo di cassa), manutenzioni programmate, sostituzione arredi su base annua (ammortamento mobilio). Sommare i variabili per notte e moltiplicare per le notti vendute; poi aggiungere i fissi per ottenere il costo totale annuo.
Tasse: cedolare secca o regime ordinario
Per persone fisiche non imprenditori con locazioni brevi, la via comune è la cedolare secca al 21% sui corrispettivi del canone e dei servizi accessori, esclusa l’imposta di soggiorno e il deposito cauzionale. In questo regime i costi non si deducono fiscalmente, ma restano rilevanti per il calcolo del rendimento finanziario. In alternativa, il regime ordinario IRPEF consente deduzioni e detrazioni secondo le regole vigenti, spesso più adatto se l’attività è organizzata o in forma d’impresa. Inserire anche eventuali imposte locali e adempimenti (imposta di soggiorno, comunicazioni e registri), che non incidono sul reddito ma sul flusso di cassa e sul tempo di gestione.
Formule: ROI operativo e cash-on-cash
Definire prima il NOI (Net Operating Income): Ricavi netti pre-costi – Costi operativi (variabili + fissi, esclusi interessi e imposte). Il ROI operativo o cap rate si calcola come NOI / Costo totale dell’immobile all-in (prezzo + imposte di acquisto + notaio + arredo + allestimento). Il cash-on-cash misura il ritorno sul capitale effettivamente investito: Flusso di cassa annuo dopo interessi e imposte / Equity (anticipo + costi di chiusura + arredi). Distinguere sempre pre-tax e post-tax. Per confronto tra mercati, usare cap rate; per valutare la leva finanziaria, usare cash-on-cash.
Esempi numerici: località balneare e città d’arte
Località balneare (stagionale). 90 notti vendute su 120 estive (75%) + 30 su 245 resto anno (12%) = 120/365 (33%) di occupazione. ADR estiva 180€, off-season 90€; ricavi lordi: 90×180 + 30×90 = 16.200 + 2.700 = 18.900€. Commissioni piattaforma 6%: 1.134€; ricavi netti pre-costi: 17.766€. Costi variabili: pulizia 45€ a soggiorno, durata media 4 notti → 30 soggiorni/anno = 1.350€; utenze stimate 5€/notte → 600€; amenities 2€/notte → 240€; property manager 15% dei ricavi lordi → 2.835€. Variabili totali: 5.025€. Costi fissi: condominio 900€, internet 240€, assicurazione 250€, TARI 300€, manutenzioni 300€ = 1.990€. NOI = 17.766 – (5.025 + 1.990) = 10.751€. Se l’immobile all-in costa 180.000€, cap rate ≈ 10.751 / 180.000 = 6,0%. Con mutuo: interessi annui 3.600€; base cedolare 18.900€ x 21% = 3.969€; flusso di cassa post-tax = 10.751 – 3.600 – 3.969 = 3.182€. Equity investita 60.000€ → cash-on-cash ≈ 5,3%.
Città d’arte (domanda distribuita). Occupazione media 68% (248 notti); ADR 130€; ricavi lordi 32.240€. Commissioni piattaforma 6%: 1.934€; ricavi netti pre-costi 30.306€. Variabili: pulizia 40€ a soggiorno, durata media 3 notti → ≈ 83 soggiorni → 3.320€; utenze 4€/notte → 992€; amenities 2€/notte → 496€; property manager 15% dei lordi → 4.836€; tot variabili 9.644€. Fissi: condominio 1.200€, internet 240€, assicurazione 280€, TARI 350€, manutenzioni 400€ = 2.470€. NOI = 30.306 – (9.644 + 2.470) = 18.192€. Costo all-in 230.000€ → cap rate ≈ 7,9%. Interessi annui 4.600€; cedolare 32.240 x 21% = 6.770€; flusso di cassa post-tax = 18.192 – 4.600 – 6.770 = 6.822€. Equity 80.000€ → cash-on-cash ≈ 8,5%.
Stress test e sensibilità: proteggere il rendimento
Eseguire uno stress test cambiando un input alla volta: -10% occupazione, -10% ADR, +20% pulizie, +2 punti % commissioni. Verificare il punto di pareggio: quante notti servono per coprire costi fissi e variabili. Inserire un fondo rischi 2-3% dei ricavi per danni e rimborsi, e un ammortamento arredi su 5 anni. Controllare anche le regole locali (limiti notti, registrazioni, imposta di soggiorno) e l’impatto di eventuali periodi di fermo per manutenzioni o aggiornamenti normativi. Un foglio con colonne mensili per notti, ADR, ricavi, fee, costi e imposte consente di aggiornare rapidamente le previsioni e di prendere decisioni di pricing e calendario con numeri alla mano.
