Negli ultimi sei anni il panorama immobiliare italiano ha assistito a una trasformazione guidata da tre fattori chiave: le operazioni di sale-and-leaseback i modesti ma stabili rendimenti degli affitti urbani e una crescente attenzione al wellness abitativo. Questi elementi, che un tempo sembravano appartenenze di settori diversi, ora si intrecciano, creando nuove opportunità per imprese di ogni dimensione e per gli investitori privati.
Trend del sale-and-leaseback in Italia
Il database della SDA Bocconi registra quindici operazioni di sale-and-leaseback dal 2021, coinvolgendo novanta immobili per un valore complessivo superiore a 1,35 miliardi di euro. Le transazioni sono concentrate soprattutto nel settore industriale e logistico, che rappresentano più del due terzi della superficie totale. Il 60 % del valore è legato al retail, ma è l’ambito industriale a garantire flussi di cassa stabili, elemento cruciale per gli investitori che valutano non solo la qualità dell’immobile, ma anche la solidità dell’impresa cedente.
Profili delle imprese coinvolte
Tra gli operatori troviamo grandi gruppi come Fedrigoni e Coop Alleanza 3.0, ma anche realtà di media dimensione quali Vincenzo Zucchi e Gruppo Amapa. Questa varietà dimostra che il sale-and-leaseback sta superando il tradizionale utilizzo riservato alle grandi corporate, diventando uno strumento di finanziamento della crescita anche per le PMI che desiderano liberare liquidità da investimenti green e tecnologici, riducendo al contempo il proprio indebitamento.
Rendimenti degli affitti residenziali nelle principali città italiane
Nel secondo semestre 2025, il 17,9 % delle compravendite immobiliari è stato motivato da scopi di investimento, un leggero calo rispetto al 18,4 % dell’anno precedente. Nonostante questa flessione, i rendimenti lordi medi per un bilocale di circa 65 m² si attestano tra il 5,4 % e il 7,4 % a seconda della città. Genova (7,4 %), Palermo (7,3 %) e Verona (6,6 %) offrono i migliori rapporti prezzo-affitto, mentre Milano (4,4 %) e Firenze (4,6 %) registrano valori più contenuti, compensati da potenziali rivalutazioni di medio-lungo periodo.
Zona e tipologia per massimizzare il ritorno
Gli investitori privilegiano aree con forte presenza universitaria, ottima connettività ai trasporti pubblici e progetti di riqualificazione urbana. Un contesto ben servito riduce il rischio di sfitto e aumenta la domanda strutturale di locazione, rendendo il capitale più asset-light. Inoltre, la possibilità di accedere a regimi fiscali agevolati, come la cedolare secca, rende l’intera operazione più sostenibile dal punto di vista finanziario.
Il benessere abitativo come nuovo valore immobiliare
Un’indagine di Humans&Data evidenzia come la qualità dell’ambiente domestico incida direttamente su relazioni personali e soddisfazione di vita. Chi vive vicino a parchi o in quartieri con buoni rapporti di vicinato registra livelli di felicità superiori del 18 %, mentre la pedonalità e la ciclabilità aumentano la percezione di benessere di oltre il 30 %. Il wellness real estate valutato a 548 miliardi di dollari a livello globale, dovrebbe superare il trilione entro il 2029, confermando la tendenza verso abitazioni che promuovono salute fisica e mentale.
Secondo Alessandro Ponti, presidente di Harley&Dikkinson, investire in progetti che valorizzano spazi verdi, aree comuni e servizi di mobilità sostenibile significa creare più valore sia per i residenti che per gli investitori. Il futuro del mercato immobiliare italiano,
