Il dibattito sulla pressione abitativa sta attraversando un cambiamento inatteso: l’Unione europea, con la proposta di applicare l’Affordable Housing Act, ha individuato una serie di città dove l’emergenza affitti brevi dovrebbe essere affrontata con norme più restrittive. Torino appare, contro le previsioni di alcuni politici locali, fuori da quella lista.
Come l’UE valuta lo stress abitativo: i criteri in gioco
L’indicatore principale è il rapporto tra prezzo medio di un’abitazione e reddito disponibile. Quando questo valore supera il valore soglia di otto, la città è ritenuta a rischio. A ciò si aggiunge la necessità di dimostrare un peggioramento continuo negli ultimi dieci anni e prospettive negative per i tre anni successivi, basate su domanda, offerta e dinamiche demografiche.
Torino sotto la lente: indice prezzo/reddito e realtà locale
Una simulazione effettuata da Aigab sui dati del 2024 assegna a Torino un indice prezzo/reddito di 6,38, ben al di sotto della soglia degli otto richiesti. Questo lo colloca lontano da realtà come Milano, Firenze o Venezia. Tuttavia, la sola cifra non annulla le difficoltà avvertite in quartieri come Centro, Vanchiglia, San Salvario, Aurora, Barriera di Milano e Nizza Millefonti, dove, secondo una indagine della CGIL di aprile 2026, l’affitto di un trilocale può superare il 50 % dello stipendio medio.
Il mercato delle locazioni turistiche continua a crescere
Dal 2017 gli annunci su Airbnb sono aumentati del 49,9 %, aggiungendo circa 11.700 posti letto al patrimonio turistico cittadino. Il Politecnico ha evidenziato una concentrazione particolarmente elevata nelle zone centrali e semicentrali: nel Borgo Juvarriano, ad esempio, si contano 900 annunci per km², equivalenti al 10 % del totale cittadino.
Le contromisure del Comune di Torino
Pur non essendo obbligata da una stretta europea, la giunta comunale ha già previsto nel nuovo Piano regolatore generale (Prg) il blocco di nuove aperture di alloggi turistici in aree sensibili e ha aumentato la tassa di soggiorno per i B&B, passandola da 2,30 a 3,80 euro a notte. L’obiettivo dichiarato è quello di contenere la pressione sul mercato abitativo senza penalizzare l’intero comparto turistico.
Contratto transitorio: la risposta più redditizia per i proprietari
Un’alternativa in crescita è il contratto transitorio, valido da uno a 18 mesi, pensato per esigenze temporanee di studio o lavoro. Il regime fiscale prevede la cedolare secca al 21 %, uguale a quello del classico 4+4, ma permette di optare per il canone concordato, il cui tasso è stato notevolmente abbassato dalla manovra 2027 (5 % per la maggior parte degli immobili, 1 % per inquilini sotto i 36 anni).
Rendimenti concreti nelle principali città italiane
Secondo dati di Italianway e Idealista, un bilocale di 50 m² affittato con contratto transitorio genera un reddito netto annuo medio di 45.030 euro a Roma, 55.000 euro a Milano, 55.000 euro a Firenze, 18.600 euro a Napoli, 13.100 euro a Torino e oltre 23.000 euro a Bologna o Genova. Queste cifre superano di gran lunga quelle di un affitto tradizionale 4+4 (circa 9.300 euro netti a Roma) o di un affitto breve, dove il proprietario trattiene solo un terzo del valore lordo delle prenotazioni.
Vantaggi pratici rispetto al tradizionale 4+4
Il contratto transitorio consente al locatore di aggiornare più rapidamente il canone in risposta a un mercato in rialzo, riduce il rischio di morosità grazie a durate più brevi e offre una maggiore flessibilità per riacquistare l’immobile al termine del periodo. Inoltre, non è soggetto alle restrizioni imposte da molte città a livello europeo sul affitto breve, pur mantenendo una tassazione competitiva.
Mentre Torino sfugge alle norme dell’Affordable Housing Act, il Comune sta comunque agendo per contenere gli effetti degli affitti turistici. Parallelamente, i proprietari che cercano una redditività elevata stanno orientando le proprie scelte verso il contratto transitorio, una formula che unisce vantaggi fiscali, flessibilità contrattuale e rendimenti superiori rispetto alle tradizionali locazioni a lungo termine.
