Chi vuole acquistare un immobile deve prima capire di che tipo di bene si tratta, cioè se è un’abitazione civile, una casa di lusso, un ufficio o un magazzino, e se può essere considerato prima casa oppure seconda casa. Quando l’immobile non sarà l’abitazione principale, o l’acquirente possiede già altri appartamenti, le banche applicano condizioni più onerose, quindi il mutuo seconda casa richiede di guardare soprattutto ai mutui ipotecari e alle maggiorazioni previste.
Confrontare le offerte di più istituti di credito aiuta a trovare il tasso migliore, la durata più conveniente del piano di ammortamento e i costi collegati all’erogazione.
Quanto pesano imposte e costi
Prendiamo un bilocale da 200.000 euro acquistato da un privato, con rendita catastale di 600 euro e un mutuo di 140.000 euro. Le imposte sull’acquisto sono di circa 1.490 euro per la prima casa e di circa 6.900 euro per la seconda. L’imposta sostitutiva sul mutuo passa da 350 euro (0,25%) a 2.800 euro (2%). Il totale delle imposte sale quindi da circa 1.840 euro a circa 9.700 euro, onorari esclusi.
Il notaio, in quanto pubblico ufficiale, redige sia l’atto di compravendita sia l’atto di mutuo, entrambi in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Durante l’atto illustra scadenze, piani di ammortamento, condizioni della banca e tassi applicabili. Oltre al prezzo dell’immobile e alle somme erogate dalla banca, il privato sostiene le spese di registrazione, l’onorario del notaio e le tasse dovute, IVA sull’onorario compresa. Per il solo atto di mutuo l’onorario si colloca di norma tra 1.000 e 1.600 euro più IVA, e cresce con l’importo finanziato.
Detrazione IRPEF per le ristrutturazioni
Anche sulla seconda casa esistono agevolazioni, ma solo se l’immobile richiede ristrutturazione. Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione IRPEF è del 36%, su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La legge in vigore la riduce al 30% dal 2027, mentre il disegno di legge di bilancio per il 2027, ancora in esame in Parlamento, prevede la conferma al 36%. Il 50% resta riservato all’abitazione principale. Poiché queste regole cambiano spesso con le leggi di bilancio, conviene verificarle con il notaio o il commercialista.
Differenze tra mutuo prima e seconda casa
La imposta di registro sull’acquisto della seconda casa è pari al 9% del valore catastale, anziché al 2%, con un minimo di 1.000 euro. Le imposte catastale e ipotecaria sono fisse, pari a 50 euro ciascuna. Se l’acquisto avviene da un’impresa di costruzioni, registro, ipotecaria e catastale costano 200 euro ciascuna e si applica l’IVA al 10%, invece del 4%, salvo i beni di lusso, per cui sale al 22%.
Il mutuo per la seconda casa si distingue anche per la durata, che in genere arriva fino a 30 anni, e per l’importo finanziabile, di norma fino al 60% del valore dell’immobile, più raramente il 70% o l’80%. Le banche chiedono che la singola rata non superi un terzo del reddito mensile. I tassi tendono a essere più alti per via dello spread, e la polizza sul mutuo costa di più. Infine, gli interessi passivi non sono detraibili, perché la detrazione spetta solo per l’abitazione principale.
Esempio pratico e domande frequenti
A Roma Chiara acquista come seconda casa il bilocale da 200.000 euro, finanziato con 140.000 euro, cioè il 70% del prezzo. Restano 60.000 euro da pagare di tasca propria, a cui si aggiungono circa 9.700 euro di imposte su acquisto e mutuo, più l’onorario notarile, che nella capitale va da 1.570 a 10.800 euro. Se fosse stata la prima casa, le sole imposte sarebbero scese a circa 1.840 euro. Per conoscere i costi del proprio caso si può chiedere un preventivo a un notaio della zona, che di solito risponde in poche ore.
Comprare in un Comune diverso da quello di residenza non comporta automaticamente la seconda casa: trasferendo la residenza nel nuovo Comune entro 18 mesi e rispettando gli altri requisiti si possono ottenere le agevolazioni prima casa, anche sul mutuo.
