Il mercato degli affitti brevi in Italia è ancora limitato rispetto al patrimonio immobiliare totale, ma la sua crescita è accompagnata da cambiamenti normativi che ne influenzano l'offerta. Secondo l'analisi dell'Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (Aigab), gli annunci attivi online contano circa 509.000 unità, pari all'1,4% dei 35,6 milioni di immobili residenziali presenti sul territorio nazionale. Di queste, il 5,3% proviene da abitazioni non occupate, mentre solo il 2,2% erano in precedenza affittate con contratti a lungo termine.
Quantità e tipologia degli immobili destinati agli affitti brevi
La maggior parte degli immobili utilizzati per le case vacanza appartiene a famiglie che li hanno ereditati o ricevuti in donazione; il 96% dei proprietari è costituito da soggetti singoli, di cui il 65% gestisce direttamente la struttura, delegando il resto a property manager. Gli acquisti a scopo di investimento rappresentano il 12,6% del totale, corrispondenti a poco più di 64.000 unità. Questa composizione influisce sulla filiera occupazionale, che coinvolge circa 45.000 operatori (professionisti e non) e genera impiego per circa 150.000 persone, includendo personale di pulizia, manutenzione e ristrutturazione.
Origine dei proprietari e modalità di gestione
Gli immobili inseriti nel circuito degli affitti brevi sono prevalentemente proprietà privata, con una piccola quota di enti pubblici o fondazioni. Il modello di gestione diretto da parte dei proprietari favorisce la flessibilità tariffaria, mentre l'affidamento a gestori professionali garantisce un'organizzazione più strutturata di prenotazioni, accoglienza e servizi accessori. Le famiglie coinvolte contano circa 2,8 milioni di individui, per i quali l'attività di locazione breve rappresenta una fonte di reddito complementare.
Concentrazione urbana e crescita nei borghi della Campania
Nel contesto urbano, le grandi città attirano l'attenzione per il dibattito sull'overtourism. A Firenze gli annunci raggiungono il 4,5% del patrimonio abitativo, a Venezia il 4,1%, ma nella maggior parte dei capoluoghi la percentuale resta sotto l'1%. I dati dell'Osservatorio FIAIP indicano una tendenza opposta nelle aree interne della Campania, dove la domanda di case vacanza è in crescita tra l'8% e il 12% annuo. Località come Cusano Mutri, Guardia Sanframondi, Rocca San Felice e Montella registrano prezzi d'acquisto contenuti (da 1.200 a 1.600 euro al metro quadro) e affitti settimanali compresi tra 400 e 1.200 euro, a seconda della stagione.
Impatto economico nei borghi
La diffusione degli affitti brevi nei centri minori ha generato un indotto diretto di decine di milioni di euro, sostenendo attività di ristrutturazione, arredo e ospitalità locale. Le strutture dismesse, i casali storici e le dimore rurali sono state riconvertite in B&B di charme o appartamenti per lavoro da remoto, contribuendo alla creazione di micro-economie turistiche ad alta redditività. Il mercato delle locazioni brevi in Campania, pur mantenendosi inferiore rispetto al settore alberghiero, offre circa 2,5 milioni di posti letto, quasi la metà della capacità ricettiva nazionale.
Cedolare secca 2027: tagli per giovani e per attività commerciali
Il Disegno di Legge di Bilancio 2027 introduce una revisione che riduce drasticamente l'aliquota della cedolare secca per gli affitti concordati. Per i contratti stipulati con inquilini under 36, l'imposta sostitutiva scende all'1%, mentre per la più ampia platea dei contratti a canone concordato l'aliquota si abbassa al 5% (da un precedente 10%). Parallelamente, torna in vigore la cedolare secca per i locali commerciali, con una tassazione del 21% nella maggior parte del territorio e del 10% per le grandi città metropolitane, limitata a immobili di superficie non superiore a 200 mq.
Conseguenze per i proprietari
Il beneficio fiscale si accompagna a ulteriori incentivi, quali la riduzione dell'IMU del 25% per chi stipula contratti a canone concordato. L'obiettivo è quello di stimolare la disponibilità di abitazioni a prezzi calmierati, contrastando la tensione abitativa nelle aree più richieste. Per gli affitti brevi, l'aliquota rimane invariata al 26% a partire dal secondo immobile locato, ma la combinazione di canone concordato e tassazione ridotta può rendere più conveniente la conversione di una struttura da breve a medio termine.
Il panorama italiano degli affitti brevi si caratterizza per una presenza contenuta ma in crescita, una forte concentrazione delle offerte nei centri storici e una dinamica di sviluppo nelle aree interne, soprattutto in Campania. Le modifiche previste dalla cedolare secca 2027 rappresentano un potenziale volano per aumentare l'offerta di alloggi a costi più contenuti, favorendo allo stesso tempo la competitività dei proprietari e dei gestori professionali.
