Il governo ha appena introdotto una delle misure più incisive del programma di finanza pubblica: la cedolare secca per le locazioni a canone concordato scende dal 10% al 1% per studenti e lavoratori sotto i 35 anni. Per gli altri affittuari la tassazione è ridotta al 5%, un vero e proprio sconto che punta a rilanciare il settore immobiliare, ormai criticato per aver allontanato categorie professionali come insegnanti, infermieri e poliziotti dalle grandi città.
Il provvedimento è stato concepito come una carota fiscale per i proprietari, in contrasto netto con le proposte contenute nel regolamento europeo volto a limitare gli affitti brevi. Il confronto parlamentare di questi giorni ha visto la maggioranza difendere la sovranità nazionale, accusando Bruxelles di violare il principio di sussidiarietà.
Dettagli sulla nuova cedolare secca per giovani e studenti
Le novità fiscali riguardano sia i contratti stipulati a partire dalla data di entrata in vigore sia, presumibilmente, anche gli accordi già presenti, anche se il testo definitivo non ha ancora definito l’ambito temporale. Il beneficio si traduce in una riduzione di quasi nove punti percentuali per la fascia più giovane, con un risparmio annuo stimato in centinaia di euro per ogni locazione. L’obiettivo dichiarato è quello di rendere più accessibile l’affitto a chi, per primo, incontra difficoltà a trovare una casa, soprattutto nei centri dove il prezzo di vendita supera di otto volte il reddito medio pro capite.
Impatto sul mercato delle locazioni a lungo termine
Secondo le ultime analisi dell’Agenzia delle Entrate e del MEF, un giovane sotto i 36 anni impiegherebbe in media 30 anni per acquistare una casa nella propria città di residenza, destinando circa il 30% del reddito lordo all’onere abitativo. La riduzione della cedolare secca si pone quindi come un tentativo di riequilibrare il rapporto tra domanda e offerta, evitando che gli immobili vengano destinati esclusivamente a forme di locazione più redditizie, come gli affitti turistici.
Il Parlamento blocca le restrizioni UE sugli affitti brevi
Parallelamente alla manovra fiscale, il Consiglio dei Ministri ha ricevuto una proposta europea – l’Affordable Housing Act – che consentirebbe alle autorità locali di limitare i B&B nelle aree in forte pressione abitativa. Le commissioni UE della Camera e del Senato hanno espresso pareri contrari, sostenendo che tale intervento violerebbe la competenza degli Stati. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha già dichiarato la proposta incompatibile con gli interessi nazionali.
Il dibattito ha messo in evidenza una contrapposizione evidente: da un lato la carota fiscale per i proprietari di affitti a lungo termine, dall’altro il bastone rappresentato da una normativa che limiterebbe i B&B, settore ormai tassato al 21% per il primo immobile e al 26% per i successivi, con obbligo di qualificazione come attività d’impresa.
Iniziative locali: Bologna e la proposta di Confindustria Alberghi
A livello comunale, una coalizione tra Coalizione Civica, Alleanza Verdi e Sinistra Italiana ha lanciato una lista rosso-verde per le elezioni comunali 2027, con un programma incentrato sulla “zonizzazione dei bed & breakfast”. La vicesindaca Emily Clancy ha dichiarato che il fenomeno della “turistificazione” ha trasformato dal 11% al 20% gli immobili destinati agli affitti brevi in alcune vie del centro, alterando radicalmente il volto urbano.
Proposta di tetto al 30% per gli affitti brevi
Contestualmente, la presidente di Confindustria Alberghi, Elisabetta Fabri, ha avanzato una norma nazionale che prevede un tetto massimo del 30% della superficie di ogni edificio destinabile a B&B e case vacanza, modello già sperimentato a Napoli. La misura è accompagnata da una richiesta di autorizzazione preventiva, sostenuta dalla recente sentenza della Corte di Giustizio UE, che consente agli Stati di introdurre procedure di autorizzazione per le locazioni brevi.
Secondo Fabri, tale quadro normativo è necessario per garantire una concorrenza leale tra il comparto alberghiero, soggetto a oneri fiscali più elevati, e le strutture extra-alberghiere. La proposta vuole anche preservare la “natura stessa dei centri storici”, evitando lo spopolamento dovuto alla conversione di abitazioni residenziali in alloggi turistici.
Nel frattempo, le misure fiscali introdotte dalla manovra saranno monitorate per verificare se il calo della cedolare secca riesca davvero a spostare la preferenza degli investitori verso contratti di medio-lungo periodo, riducendo la pressione sul mercato delle locazioni brevi.
