Il provvedimento noto come Salva Casa introdotto con il D.L. n. 69/2024 e poi convertito nella legge n. 105/2024, aveva l’obiettivo di sbloccare una serie di interventi considerati finora impraticabili. Tra le novità più discusse c’era la possibilità di effettuare cambi d’uso semplificati per le singole unità immobiliari, senza l’onere di ricostruire l’intera catena dei titoli edilizi. A distanza di due anni, la giurisprudenza nazionale ha iniziato a delineare i contorni di quella libertà, ma le decisioni dei vari organi giudiziari mostrano ancora notevoli divergenze.
Cambi d’uso semplificati: la disciplina statale
L’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, modificato dal Salva Casa prevede tre nuovi commi (1-bis, 1-ter e 1-quater) che riconoscono la possibilità di mutamenti di destinazione d’uso assoluti per la singola unità abitativa. In pratica, i cambi d’uso verticali – ad esempio da residenziale a commerciale, da abitazione a bed & breakfast – sono ammessi nelle zone A, B e C dei piani regolatori generali, a patto che siano rispettate eventuali condizioni tecniche specificate dagli strumenti comunali.
Condizionamento vs limitazione: la sentenza della Consulta n. 61/2026
Con la decisione n. 61/2026, la Corte Costituzionale ha tracciato un confine netto: i Comuni possono condizionare i cambi d’uso imponendo requisiti quali numero di parcheggi, standard igienico-sanitari o oneri aggiuntivi, ma non possono limitare o vietare di fatto la trasformazione. La Consulta ha annullato la legge regionale toscana n. 51/2025, ritenuta contraria al principio di liberalizzazione sancito dall’articolo 23-ter. Questo orientamento invalida qualsiasi disposizione comunale o regionale che preveda divieti assoluti, lasciando spazio solo a condizioni accessorie.
La prassi dei TAR: quando le norme locali vengono invalidate
Numerosi tribunali amministrativi hanno già applicato il dettame della Consulta. Il TAR Lazio con le sentenze n. 5161/2026 e n. 2533/2026, ha dichiarato inefficaci i vincoli preventivi presenti nei piani regolatori che proibivano i cambi d’uso previsti dal Salva Casa, finché il Comune non abbia inserito disposizioni specifiche conformi ai nuovi commi. Sentenze analoghe sono state emesse dal TAR di Venezia (n. 91/2026), da quello di Bari (n. 553/2025), da Milano (n. 3433/2025) e da Firenze (n. 555/2026). In tutti i casi, la magistratura ha riconosciuto la prevalenza delle disposizioni statali, sottolineando che i limitanti locali devono essere **condizionali**, non proibitivi.
Esempi concreti di decisioni regionali
Le amministrazioni di Firenze, Roma e Napoli hanno tentato di introdurre nuovi piani urbanistici per contenere l’insediamento di strutture ricettive extra-alberghiere, temendo l’overtourism. Il TAR di Firenze, con la sentenza n. 916/2026, ha esaminato la normativa locale e ha rimandato alla Consulta la questione della legittimità di tali limiti. Parallelamente, il Governo ha presentato impugnativa contro la legge regionale dell’Emilia-Romagna, sostenendo che le restrizioni contravvengono al principio di liberalizzazione del Salva Casa. L’esito finale di questo giudizio sarà determinante per capire fino a che punto le Regioni possono intervenire.
Stato legittimo dell’immobile: l’ultimo titolo è sufficiente?
Una delle innovazioni più discusse dal Salva Casa riguarda la semplificazione della prova di stato legittimo. Prima era necessario ricostruire l’intera cronologia dei titoli edilizi; ora il proprietario può dimostrare la regolarità presentando solo l’ultimo titolo rilasciato. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha adottato un approccio restrittivo. Con la sentenza n. 2443/2026, la Suprema Corte ha stabilito che l’ultimo titolo deve riferirsi all’intervento più recente che abbia interessato **l’intera unità immobiliare**, non basta che vi siano riferimenti marginali a precedenti lavori nei grafici allegati. Inoltre, il titolo deve essere stato rilasciato “previa verifica della legittimità dei titoli pregressi” da parte dell’amministrazione, altrimenti la prova resta incompleta.
Impatti pratici per i proprietari
Nel contesto concreto, chi desidera trasformare un appartamento in un B&B dovrà quindi presentare la SCIA o la CILA, a seconda dell’intervento, corredata dall’ultimo titolo che copra l’intera unità. Se il titolo è stato rilasciato senza che l’autorità abbia controllato i permessi antecedenti, il Consiglio di Stato potrebbe respingere la domanda di légittimità, obbligando il proprietario a ricostruire la documentazione mancante.
Fiscalizzazione e effetto sanante delle sanzioni
Un altro nodo critico riguarda le sanzioni inflitte per abusi edilizi accertati mediante fiscalizzazione. Le decisioni dei TAR di Salerno (sentenze n. 91/2025 e n. 58/2026) hanno riconosciuto che il pagamento della multa può produrre un effetto sanante, purché la sanzione sia stata emessa in forza della normativa vigente al momento dell’accertamento. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ancora suddiviso le posizioni, lasciando aperta la questione se il semplice versamento della sanzione sia sempre sufficiente a sanare l’abuso. Finché non emergerà una giurisprudenza unitaria, i proprietari dovranno valutare caso per caso, considerando la natura dell’abuso, l’ammontare della multa e l’eventuale necessità di adeguare l’immobile alle norme tecniche richieste.
I Comuni possono imporre condizioni, i tribunali continuano a invalidare i divieti assoluti e il Consiglio di Stato richiede ancora un’analisi approfondita dei titoli edilizi pregressi. Per i proprietari, la prudenza suggerisce di affidarsi a consulenti esperti, verificare la presenza di eventuali condizioni comunali e monitorare gli sviluppi delle cause pendenti, in particolare quelle riguardanti l’Emilia-Romagna.
