Il 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha depositato la sentenza n. 164, accogliendo il ricorso presentato dal Presidente del Consiglio. La decisione dichiara incostituzionali gli articoli 4 e 5 della legge regionale n. 10/2025 dell’Emilia-Romagna, che imponevano il cambio di destinazione d’uso per gli immobili destinati a locazione breve. La Corte ha ritenuto che tale obbligo violasse i principi di uguaglianza, proprietà privata e libertà d’impresa sanciti dalla Costituzione.
Motivi della dichiarazione di incostituzionalità
L’articolo 4 richiedeva che ogni unità abitativa usata per affitti brevi fosse riclassificata nella categoria “turistico-ricettiva – locazione breve”, con conseguente necessità di ottenere titoli edilizi o SCIA. La Corte ha osservato che la norma creava una disparità di trattamento tra chi gestisce affitti brevi e le strutture extra-alberghiere (case vacanza, affittacamere) che potevano mantenere la destinazione residenziale. Tale differenziazione è stata definita irragionevole e non proporzionata rispetto all’obiettivo dichiarato di contenere l’overtourism.
Test di proporzionalità e impatto sull’over-tourism
Pur riconoscendo la legittimità del fine di contrastare l’overtourism la Corte ha ritenuto che l’applicazione uniforme su tutto il territorio regionale fosse eccessivamente gravosa. Il provvedimento avrebbe limitato la disponibilità di alloggi per lavoratori, studenti e residenti, generando pressioni inflazionistiche sui prezzi degli affitti. Inoltre, la norma avrebbe introdotto un “secondo accatastamento” in violazione delle direttive europee in materia di servizi.
Reazioni istituzionali e prospettive di modifica
Il Governo, vincitore del ricorso, ha sottolineato che la legge violava la tutela della proprietà privata e la libertà d’impresa. Le forze di centro-destra hanno celebrato la sentenza, definendola una sconfitta della “legge ideologica” regionale. La Regione Emilia-Romagna, tuttavia, ha dichiarato di non contestare la validità delle motivazioni, ma di procedere a correzioni tecniche degli articoli bocciati, mantenendo intatto il principio di regolare la pressione turistica.
All’interno del dibattito, l’associazione Host + Host ha fornito una relazione scritta evidenziando l’assenza di dati empirici a supporto delle misure e la frammentazione normativa. Il presidente di Aigab, Marco Celani, ha accolto la decisione come conferma delle proprie obiezioni, ribadendo la necessità di strumenti meno invasivi per gestire le locazioni brevi.
Il caso di Bologna: un piano locale senza interruzioni
Il Comune di Bologna, in risposta alla sentenza, ha affermato che le osservazioni della Corte non impattano il proprio iter di regolamentazione. L’assessore all’Urbanistica, Raffaele Laudani, ha spiegato che il progetto comunale prevede varianti che distinguono le zone ad alta e bassa pressione abitativa, in linea con lo spirito della decisione. La seconda variante, ancora da approvare, equipaggerà tutti i tipi di strutture ricettive, eliminando la discriminazione evidenziata dalla Corte.
Parallelamente, le associazioni dei proprietari hanno richiesto un dialogo con la Regione per chiarire le incertezze sul rilascio delle autorizzazioni (CIN) e sulle durate delle concessioni per l’uso turistico, al fine di garantire certezza giuridica e sostenere il mercato locale degli affitti brevi.
