Bergamo sta vivendo una trasformazione significativa nel suo mercato immobiliare, con una netta divisione tra aree di valore e zone in difficoltà. La città si sta letteralmente riducendo a un nucleo centrale dove i prezzi resistono, mentre le aree circostanti faticano a trovare acquirenti. Questo fenomeno, noto come effetto city sta ridefinendo la geografia del valore immobiliare nella città orobica.
Il centro che si contrae: sicurezza e prezzi in calo
Secondo gli esperti del settore, come Gianfederico Belotti, direttore dell’Osservatorio immobiliare Valore Casa&Terreni, Bergamo è sempre più divisa tra una city che mantiene quotazioni elevate e aree dove abitazioni e negozi faticano a trovare acquirenti. Le vie del centro, un tempo ambite, stanno perdendo appeal a causa di una crescente percezione di insicurezza.
In vie come via Majvia Madonna della Neve e via Maffei il prezzo medio al metro quadro è sceso rispettivamente a 2.850 e 3.450 euro. Questi valori, un tempo competitivi, oggi non riescono ad attrarre acquirenti. Il problema non è solo economico, ma anche sociale la presenza di senzatetto e persone con problemi di dipendenze ha reso queste zone meno attraenti, soprattutto di sera.
La situazione è così critica che in via Maj ci sono attualmente 33 appartamenti in vendita, molti dei quali sfitti da mesi. Una volta questi immobili si sarebbero venduti in pochissimo tempo oggi invece rimangono invenduti o vengono affittati per brevi periodi.
Negozi in difficoltà: la crisi si estende al commercio
La crisi non riguarda solo le abitazioni, ma anche i negozi. Dopo una serie di furti e tentati furti con spaccate, molti titolari di attività commerciali stanno considerando l’ipotesi di lasciare la città. Un esempio emblematico è il Marly un bar tra Contrada Tre Passi e via Tasso, che ha subito due episodi di danneggiamento alla vetrina.
Il titolare del Marly ha dichiarato: Stiamo pensando di andarcene, non ci sentiamo sicuri. Questa sensazione di insicurezza sta spingendo molti commercianti a cercare alternative, lasciando vuoti numerosi locali.
La dinamica è simile a quella delle case: ci sono aree d’élite, come via XX Settembrevia Tiraboschi e piazza Pontida che resistono grazie allo shopping, e zone periferiche dove è difficile vendere. Basta spostarsi di poche centinaia di metri per trovare negozi sfitti come in via Camozzi o in parte di via Paglia.
Il mercato immobiliare in Italia: Bergamo in controtendenza
Mentre Bergamo vive questa crisi, il mercato immobiliare italiano mostra dinamiche contrastate. Secondo un recente report, lo stock di abitazioni in vendita è cresciuto dell’1,2% nel secondo trimestre 2026 rispetto al trimestre precedente. Tuttavia, su base annua, il confronto con il secondo trimestre 2026 mostra una contrazione dello stock del 2,1%.
Le grandi città mostrano un quadro variegato: a Milano lo stock è cresciuto del 4,1% nel trimestre e del 6,1% su base annua, segnale di un mercato che sembra aver toccato il proprio tetto. Aumenti marcati anche in città come Padova (+9,6%), Verona (+8%) e Bologna (+4,4%).
Al contrario, Roma mostra un’offerta stabile nel trimestre (0,1%) e in calo sull’anno (-3,4%), mentre Torino (-0,5%), Genova (-0,9%) e Bari (-1,1%) registrano flessioni. Bergamo, con un calo del 3,8%, si inserisce in un quadro regionale peculiare, dove la Lombardia è una delle poche regioni italiane ancora in crescita demografica.
Questa crescita demografica, trainata dall’arrivo di residenti da tutto il Paese, sta sostenendo i mercati delle aree limitrofe a scapito dell’offerta disponibile nel capoluogo. Una dinamica che riflette la complessità del mercato immobiliare italiano dove le differenze tra città e aree geografiche sono sempre più marcate.
