Acquistare una seconda casa è un passo importante, ma spesso le spese notarili restano un punto oscuro. Il notaio è l’unico professionista autorizzato a redigere l’atto di trasferimento di proprietà e a versare le imposte allo Stato, perciò è fondamentale conoscere in anticipo i costi coinvolti.
Le agevolazioni fiscali riservate alla prima abitazione non si applicano automaticamente alla seconda. Questo fa sì che l’onere tributario possa aumentare notevolmente, soprattutto se l’acquisto avviene da un privato oppure da un costruttore. Confrontare le diverse voci di spesa permette di evitare brutte sorprese al momento del rogito.
Imposte e onorari: la differenza tra prima e seconda abitazione
Il registro è la tassa più incisiva. Per una prima casa l’aliquota è del 2% sul valore catastale (calcolato con il coefficiente 115,5), mentre per la seconda casa scatta il 9% con coefficiente 126. Su un immobile con rendita catastale di 600 €, l’imposta di registro sale da 1 486 € a 6 904 €, una differenza di oltre 5 000 €.
Acquisto da privato: registro al 9% e imposte fisse
Quando l’acquirente compra da un venditore privato si pagano tre tributi: l’imposta di registro al 9% (con un minimo di 1 000 €), l’imposta ipotecaria di 50 € e l’imposta catastale di 50 €. Queste ultime rimangono invariate rispetto alla prima casa, ma la differenza di registro è decisiva per il costo totale.
Acquisto da costruttore: IVA al 10% e quote fisse
Se l’immobile è nuovo e viene acquistato direttamente dal costruttore, la normativa prevede il pagamento dell’IVA al 10% del prezzo di vendita (il 22% solo per le classi di lusso). Oltre all’IVA, si aggiungono comunque imposta di registro, catastale e ipotecaria ognuna pari a 200 €, così come le spese di stipula del contratto.
Come ottenere un preventivo notarile in pochi click
Il primo passo è individuare il notaio più adatto. Grazie alle piattaforme digitali è possibile richiedere un preventivo gratuito compilando un breve modulo: basta indicare la tipologia di atto (acquisto, mutuo, surroga), la natura dell’immobile (prima o seconda casa), il prezzo di vendita, la rendita catastale e l’eventuale presenza di un mutuo.
Scelta del notaio e competenza territoriale
Il notaio ha competenza regionale, perciò è lecito rivolgersi a un professionista della propria città anche se l’immobile si trova in un altro comune della stessa regione. La piattaforma consente di selezionare la località del rogito e, in pochi minuti, ricevere una stima dettagliata con imposte, onorario e spese operative separate.
Integrazione del mutuo nella stima
Quando è previsto un mutuo il notaio redige anche l’atto di finanziamento. L’onorario per il mutuo si calcola sul valore erogato; l’imposta sostitutiva è dello 0,25% per la prima casa, ma sale al 2% per la seconda. Su un finanziamento di 150 000 €, la differenza è di 2 625 € rispetto a un mutuo per prima abitazione.
Domande ricorrenti sul notaio per la seconda casa
Molti acquirenti si chiedono se è possibile considerare la nuova abitazione come prima casa. È consentito solo se la precedente non ha usufruito delle agevolazioni o se si impegna a vendere entro due anni; altrimenti si deve pagare la differenza d’imposta con sanzione del 30%.
Altre questioni frequenti riguardano la tassa di successione su immobili ereditati, la tassazione della plusvalenza se la casa viene rivenduta entro cinque anni (imposta sostitutiva del 26%), e la disciplina degli affitti brevi: la cedolare secca è del 21% per il primo immobile e del 26% per gli altri.
