Negli ultimi mesi due casi hanno acceso il dibattito sul rapporto fra diritto reale, procedura esecutiva e normativa fiscale in ambito immobiliare. Da un canto del sud, l’ordine di un giudice di Castrovillari obbliga un’ottantaquattrenne a non essere presente durante le visite di potenziali acquirenti; dall’altro, una sentenza della Suprema Corte del 2026 ridefinisce quando la divisione di case tra coniugi è soggetta all’aliquota del 9% anziché al 1%.
Visite di potenziali acquirenti senza la presenza dell’usufruttuaria a Castrovillari
Il tribunale dell’esecuzione di Castrovillari ha emesso un provvedimento che consente le visite immobiliari solo alla presenza del custode giudiziario. La decisione non è legata a un pignoramento del diritto di usufrutto né a un ordine di sfratto; il suo unico intento è garantire la riservatezza dei visitatori. La proprietaria, una donna di 84 anni, detentrice del diritto di usufrutto sulla casa la cui nuda proprietà è stata pignorata, si trova così costretta a doversi assentare durante le visite, senza indicazioni operative su durata, custodia dei beni personali o eventuale accompagnamento da familiari.
Obblighi imposti alla signora ottantaquattrenne
Il provvedimento richiede che, durante le visite non siano presenti né l’usufruttuaria né l’esecutata e, sorprendentemente, nemmeno i loro avvocati. La logica alla base è la tutela dell’identità dei potenziali acquirenti, ma il testo omette ogni riferimento a come la signora debba gestire i propri effetti personali o a chi debba affidare la casa nella sua assenza. Mancano, inoltre, disposizioni per i casi in cui l’anziana non sia in grado di allontanarsi, lasciando aperta una zona grigia di efficacia pratica.
Le obiezioni dell’avvocato Graziella Algieri
L’avvocato che assiste la signora, Graziella Algieri, evidenzia che la vendita della nuda proprietà non estingue automaticamente il diritto di usufrutto, perciò la procedura dovrebbe rispettare le garanzie processuali del soggetto usufruttuario. Algieri sottolinea che l’esclusione degli avvocati impedisce il controllo sulla corretta delimitazione dei beni realmente pignorati, un punto critico perché parte dell’immobile è di proprietà di terzi non coinvolti nel pignoramento. Inoltre, la difesa richiama precedenti critiche al Tribunale di Castrovillari riguardo al contraddittorio e alle modalità operative dei custodi giudiziari, chiedendo un’ispezione ministeriale per valutare la legittimità dell’ordine.
Divisione di immobili tra coniugi: quando l’imposta sale al 9%
L’articolo 34 del testo unico dell’ imposta di registro prevede un’aliquota ridotta dell’1% per la divisione di beni immobili quando ciascuna parte riceve un valore pari alla propria quota. Questo principio si basa sul carattere dichiarativo dell’atto: non si trasferisce ricchezza, ma si converte una quota ideale in proprietà esclusiva. Qualora una delle parti ottenga un valore superiore alla propria quota, la differenza è considerata una vendita e viene tassata con l’aliquota ordinaria del 9%.
Le “masse plurime” e la sentenza della Cassazione 25551/2026
Secondo la circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate, quando i coniugi hanno acquistato più immobili con atti distinti, ogni atto genera una comunione autonoma. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25551 del 18 settembre 2026, ha confermato che, in tali ipotesi, le quote di ciascun coniuge devono essere valutate su ogni singolo bene. Lo scambio di quote tra un appartamento e l’altro, quindi, non è più una semplice divisione, ma una permuta soggetta all’aliquota del 9%.
Esempio pratico: due case da 300 mila euro
Immaginiamo una coppia che ha acquistato due unità abitative, ognuna del valore di 300 mila euro, con rogiti separati. Se la comunione fosse considerata unica, la base imponibile sarebbe 600 mila euro e l’imposta al 1% ammonterebbe a 6 mila euro. Con le masse plurime ogni coniuge detiene solo 150 mila euro di quota su ciascuna casa; per ottenere l’intero immobile deve acquistare la quota dell’altro, operazione classificata come permuta. L’imposta del 9% calcolata su 150 mila euro porta a 13.500 euro per parte, ma alcuni uffici hanno applicato il 9% su metà della massa totale (300 mila euro), facendo salire la spesa a 27 mila euro. La differenza è quindi significativa, passando da 6 mila a 27 mila euro.
Questi due casi dimostrano come la disciplina dei diritti reali e della fiscalità patrimoniale possa produrre effetti concreti sulla vita delle persone: da una semplice visita di un immobile a un costo imprevisto di migliaia di euro per una divisione patrimoniale. Il rispetto delle garanzie processuali e una corretta interpretazione delle norme fiscali risultano quindi elementi fondamentali per evitare ingiustizie e spese eccessive.
