L’Italia mette a disposizione più di 35,6 milioni di abitazioni una cifra che supera di gran lunga il numero di famiglie residenti, inferiore a 26 milioni. Tuttavia, questa apparente ricchezza immobiliare convive con una crisi abitativa che colpisce soprattutto le fasce più vulnerabili: senza dimora, anziani soli, giovani studenti e lavoratori in cerca di una sede stabile. Il divario tra disponibilità e effettivo utilizzo è il punto di partenza per comprendere le dinamiche che alimentano povertà, esclusione sociale e disuguaglianze territoriali.
Il paradosso immobiliare: più case, meno abitanti
Secondo gli ultimi dati dell’ISTAT, 9,5 milioni di case non sono occupate da residenti. Non tutte sono vuote: molte sono destinate a persone non residenti o lasciate incondizionatamente inutilizzate. Il risultato è una contraddizione evidente quando si osserva che il 22,1% delle famiglie in affitto vive in povertà assoluta, contro il 4,7% di chi possiede una casa. Inoltre, nel 2026 una rilevazione ha contato 10.037 adulti senza dimora nei quattordici comuni centrali delle aree metropolitane, dimostrando come la carenza di alloggi sia una questione di distribuzione più che di quantità assoluta.
Le categorie più colpite dalle carenze abitative
Senzatetto il modello Housing First propone una soluzione immediata, fornendo una casa stabile come base per ricostruire autonomia, salute e relazioni sociali. La strategia punta su patrimonio pubblico recuperato, locazioni private garantite e partnership con il Terzo settore.
Anziani e case troppo grandi
Molti over 65 vivono in unità sovradimensionate e poco accessibili. Progetti come Civitas Vitae a Padova dimostrano i vantaggi del cohousing intergenerazionale: abitazioni adattate, servizi condivisi e una rete di supporto che riduce costi e isolamento, integrando la politica abitativa con quella sanitaria.
Giovani e barriere alla mobilità
Il peso del canone di affitto incide sul percorso di studi e sulla capacità di accettare opportunità lavorative fuori sede. Le residenze universitarie, potenziate dal PNRR, hanno attivato a settembre 2026 oltre 63.200 posti, ma in molti casi il prezzo rimane superiore al mercato, rendendo l’alloggio ancora inaccessibile. È necessario integrare questi alloggi con forme di housing sociale e recuperare immobili inutilizzati attraverso accordi con comuni, cooperative e fondazioni.
Affitti brevi e pressione turistica
Il fenomeno degli affitti stagionali genera reddito, ma nelle zone ad alta densità turistica sottrae unità al mercato residenziale permanente. La soluzione non consiste nel vietare il turismo, bensì nel definire regole proporzionate che tutelino i residenti, garantiscano una quota minima di alloggi a lungo termine e mantengano un equilibrio tra economia locale e diritto all’abitare.
Patrimonio pubblico inutilizzato: una risorsa da valorizzare
Una ricerca Nomisma per la CNA Costruzioni ha identificato 227.262 immobili pubblici inutilizzati, per una superficie di 40,2 milioni di metri quadrati. Oltre la metà (62,1%) appartiene alle amministrazioni locali, con i Comuni che detengono 122.241 unità (53,8% del totale). La maggior parte delle strutture (76%) è di dimensione inferiore a 100 mq, mentre quelle oltre 2.000 mq, seppur poche (1,3%), concentrano il 47,6% della superficie.
Tra questi immobili, 117.553 sono abitazioni, potenzialmente riutilizzabili per ridurre il deficit annuale stimato in 151.000 unità. Le regioni più bisognose sono il Nord metropolitano (deficit 100.000 unità) e il Centro metropolitano (45.000 unità). Le città che più necessitano di nuove costruzioni sono Roma (39.300 unità all’anno) e Milano (34.600 unità).
Il Piano Casa prevede un intervento di 970 milioni di euro per il recupero di immobili sfitti, con l’obiettivo di trasformare immobili pubblici dormienti in alloggi a canone accessibile. Progetti pilota, come Milano Abitare hanno già coinvolto oltre 9.000 proprietari e concesso più di 2.400 contratti a canone concordato dal 2022 al 2025, dimostrando che garanzie e incentivi possono creare giochi a somma positiva per tutte le parti.
Per realizzare questi obiettivi è indispensabile una coordinazione pubblico-privata. I partenariati PPP devono valutare la fattibilità economica, verificare la domanda reale e distribuire i rischi in modo equilibrato, preservando l’interesse collettivo. Un approccio integrato, capace di combinare recupero immobiliare, rigenerazione urbana e politiche sociali rappresenta la chiave per trasformare la ricchezza immobiliare in benessere condiviso.
