Tre anni dopo l’entrata in vigore della Local Law 18 a New York City, il settore degli affitti brevi sta lottando per tornare a respirare. Secondo i dati dell’Office of Special Enforcement, a giugno 2026 erano registrati legalmente solo 3.500 host, ovvero il 15% dei circa 23.000 annunci attivi prima delle restrizioni del 2023. La normativa, che richiede la presenza fisica dell’host e vieta locazioni inferiori a 30 giorni, ha stravolto il panorama abitativo della città.
Profilo rinnovato degli host e impatto sugli alloggi a prezzo accessibile
Il nuovo assetto vede oltre il 75% degli host come proprietari dell’immobile, mentre gli affittuari scendono sotto il 25%. Le case unifamiliari e bifamiliari rappresentano più del due terzi di tutte le unità regolarmente registrate. Parallelamente, l’amministrazione comunale ha respinto 65 domande di registrazione legate a unità a canone regolamentato, mantenendo 618 appartamenti a prezzo calmierato protetti da conversioni illegali. In pratica, la legge ha limitato l’offerta di alloggi a breve termine ma ha salvaguardato una porzione di abitazioni a canone accessibile.
Sub-rehab, buyout e Good Cause Eviction: ostacoli alla riqualificazione
Il quadro normativo si è ulteriormente irrigidito con la revisione del programma di riabilitazione sostanziale da parte della Homes and Community Renewal (DHCR). I criteri più severi, applicati anche retroattivamente, hanno costretto migliaia di appartamenti a tornare sotto il regime di affitto regolamentato. Inoltre, la DHCR ora considera i buyout con gli inquilini come prova di abitabilità, escludendo tali progetti dal beneficio della ristrutturazione straordinaria. La legge sul Good Cause Eviction entrata in vigore nel 2023, ha inoltre allungato i tempi per liberare edifici degradati da due a cinque anni, rendendo la riqualificazione meno redditizia. Il risultato è la presenza di circa 57.000 unità a canone calmierato sfitte poiché i proprietari non percepiscono un ritorno economico sufficiente per adeguarle agli standard richiesti.
Airbnb risponde: fondo da 250 milioni per l’edilizia accessibile e nuove funzionalità AI
Nel contesto di queste sfide, Airbnb ha annunciato il Housing Accelerator un fondo da 250 milioni di dollari destinato a fornire gap financing a sviluppatori impegnati in progetti residenziali a prezzi accessibili negli Stati Uniti. L’iniziativa, guidata dal CEO Brian Chesky, mira a contrastare la percezione della piattaforma come fattore di crisi immobiliare, investendo direttamente nella creazione di nuove unità abitative. Parallelamente, la compagnia ha lanciato una serie di aggiornamenti basati sull’intelligenza artificiale per semplificare la ricerca e la gestione degli alloggi.
Ricerca vocale, filtri intelligenti e confronti visuali
La nuova barra di ricerca consente di digitare o parlare in linguaggio naturale, ottenendo risultati filtrati in tempo reale. Gli AI-filter permettono di inserire parole chiave come “bambino” e di ricevere automaticamente opzioni correlate (culle, aree gioco, libri per l’infanzia). Inoltre, le descrizioni degli annunci vengono generate dall’IA, evidenziando le caratteristiche più rilevanti, mentre una vista affiancata permette di confrontare più strutture con riepiloghi sintetici prodotti dalla stessa tecnologia.
Strumenti per gli host: calendario multi-annuncio e planimetria 3D
Gli host ora possono aggiornare prezzi, disponibilità e termini di cancellazione per tutti gli annunci contemporaneamente grazie al calendario multi-annuncio. Un altro passo avanti è la planimetria 3D che offre agli ospiti una rappresentazione tridimensionale dell’immobile prima della prenotazione, riducendo l’incertezza sulla disposizione degli spazi.
Servizi aggiuntivi per viaggiatori: pasti, spesa, lavanderia e attrezzature
Per rendere l’esperienza di soggiorno più fluida, Airbnb ha esteso servizi di consegna pasti e spesa in diverse città europee, oltre a introdurre il ritiro e la riconsegna del bucato in partnership con Rinse negli Stati Uniti. I viaggiatori con bambini possono noleggiare culle, passeggini e seggioloni tramite BabyQuip, usufruendo di uno sconto del 10%. In contesti stagionali, sono disponibili noleggi di attrezzature da sci nelle Alpi francesi e di barche nella Florida meridionale, consentendo di viaggiare più leggeri.
Mentre la Local Law 18 ha ridotto drasticamente il numero di annunci legali, Airbnb sta investendo in iniziative volte a sostenere l’edilizia a prezzi accessibili e a migliorare l’esperienza di prenotazione mediante l’IA. Il futuro del settore dipenderà dalla capacità degli operatori di adattarsi a regole più severe e di sfruttare le tecnologie emergenti per attirare una clientela sempre più esigente.
