Negli ultimi anni la tendenza migratoria verso le grandi metropoli ha lasciato molti centri italiani con meno di 30.000 abitanti in una situazione di spopolamento. Il turismo è emerso come una delle leve più efficaci per arginare questo fenomeno, soprattutto grazie ai affitti brevi organizzati su piattaforme digitali.
Un osservatorio dedicato al turismo diffuso ha analizzato l’andamento del valore immobiliare in questi territori tra il 2019 e il 2024, concentrandosi sulle località in cui Airbnb è presente. I dati mostrano che, dove la piattaforma opera, il patrimonio complessivo è rimasto quasi stabile, passando da 1.346 a 1.341 miliardi di euro, una variazione di appena -0,4%.
Come Airbnb ha evitato una perdita di 27 miliardi di euro
Il modello di business di Airbnb ha creato un ecosistema ricettivo capace di sostenere anche quegli immobili che non sono messi in affitto sulla piattaforma. Senza questa rete, la valutazione delle case sarebbe scesa di 4,9 miliardi di euro, pari a una perdita complessiva di 32 miliardi. Il risultato netto è un beneficio patrimoniale di circa 27,1 miliardi di euro.
In termini di prezzo, le abitazioni si sono mantenute del 5,6% più alte rispetto a uno scenario ipotetico privo di Airbnb. Questo non è meramente un effetto di visibilità sulla piattaforma, ma il frutto di una domanda turistica costante che incentiva ristrutturazioni, manutenzioni e nuove offerte di saldo abitativo.
Guadagni degli host e caso di danni a Jesolo
Per gli host, i numeri sono ancora più evidenti. Nel periodo considerato, il reddito medio lordo per chi affitta un immobile su Airbnb nei comuni con meno di 30.000 abitanti è più che raddoppiato, passando da 2.571 a 6.943 euro, con un tasso di crescita annuo composto del 21,9%. Anche al netto di una leggera contrazione dei salari reali, queste entrate rappresentano il 28% del reddito imponibile medio dei residenti.
Il profitto netto di un singolo proprietario, dopo aver detratto commissioni, costi operativi e imposte, è passato da 785 euro nel 2019 a 2.291 euro nel 2024. Tuttavia, la protezione offerta da Airbnb non è priva di limiti. Un caso recente a Jesolo ha visto un proprietario, Maurizio Battagliarin, denunciare danni per circa 2.000 euro dopo il soggiorno di sei turisti tedeschi. Nonostante la presentazione di foto, preventivi e fatture tramite il programma AirCover la piattaforma ha respinto la richiesta, classificando i danni come “normale usura”.
AirCover prevede una copertura massima di 3 milioni di dollari per i danni materiali, ma esclude espressamente la normale usura e le pulizie ordinarie. Il caso di Jesolo mette in evidenza la sottile linea di confine tra danno reale e deterioramento naturale, ricordando agli host l’importanza di una propria assicurazione integrativa.
Il contesto più ampio: crisi abitativa e pressione turistica
Parallelamente, il mercato immobiliare nazionale sta vivendo una trasformazione profonda. Negli ultimi dieci anni, gli affitti a lungo termine sono diminuiti di oltre un terzo, mentre i contratti di durata limitata – da uno a diciotto mesi – sono esplosi, grazie alla professionalizzazione delle piattaforme di affitto breve.
Questa dinamica ha innalzato i prezzi al metro quadro per gli affitti transitori ben al di sopra di quelli tradizionali, creando difficoltà per lavoratori con salari stagnanti. Proprietari di case in località turistiche trovano più conveniente affittare i propri immobili per pochi mesi di alta stagione piuttosto che garantirli a residenti per anni, spingendo cittadini come insegnanti, infermieri e operai verso periferie o addirittura a pendolarismo estremo.
Il fenomeno è alimentato anche dal boom dei voli low-cost, che ha incrementato il flusso turistico in molte regioni mediterranee. Le amministrazioni locali, pur cercando di regolamentare gli affitti brevi, continuano a investire in infrastrutture per accogliere un numero crescente di visitatori, creando una contraddizione tra politiche abitative e sviluppo turistico.
Gli host beneficiano di guadagni significativi, ma devono essere consapevoli dei limiti delle garanzie offerte dalla piattaforma e valutare coperture assicurative aggiuntive per tutelarsi da eventuali controversie.
