Il fenomeno della fuga verso le grandi metropoli è da tempo noto in Italia, ma un nuovo elemento sta contribuendo a invertire il trend di spopolamento nei centri con popolazione inferiore ai 30.000 abitanti: gli affitti brevi gestiti da piattaforme digitali.
Un recente studio condotto da un osservatorio nazionale sul turismo diffuso ha confrontato l’andamento del valore complessivo delle abitazioni tra il 2019 e il 2024 in tutti i comuni italiani dove Airbnb è presente. Il risultato è sorprendente: il patrimonio immobiliare è diminuito di appena lo 0,4 % (da 1.346 a 1.341 miliardi di euro), contro una perdita ipotetica del 2,4 % (32 miliardi) se la piattaforma non fosse operativa. In termini concreti, il beneficio attribuibile a Airbnb ammonta a 27,1 miliardi di euro, ovvero un aumento medio dei prezzi del 5,6 % rispetto a uno scenario privo di affitti brevi.
Gli host guadagnano di più, ma la complessità fiscale aumenta
Chi affitta la propria abitazione su Airbnb ha registrato un miglioramento notevole dei ricavi. Tra il 2019 e il 2024, il guadagno medio lordo è passato da 2.571 a 6.943 euro, con un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 21,9 %. Anche al netto di commissioni, costi operativi e imposte, il reddito netto di un proprietario è salito a 2.291 euro nel 2024, quasi tre volte la cifra del 2019. Queste entrate rappresentano il 28 % del reddito imponibile medio nei piccoli comuni, un valore significativo in un periodo caratterizzato da un calo dell’1 % dei salari reali.
Il vantaggio economico però coesiste con una serie di ostacoli burocratici, soprattutto quando l’immobile è di proprietà di più soggetti. La ritenuta d’acconto del 21 % che gli intermediari (portali o agenzie) devono trattenere alla fonte è imputata interamente al titolare dell’account su cui è registrata la struttura. Questo crea un “paradosso” per i comproprietari: le quote di reddito vengono ripartite proporzionalmente alle quote di possesso, ma la certificazione unica (CU) è monopositiva. Il risultato è che uno dei comproprietari deve scomputare l’intera ritenuta, rischiando di apparire con un credito d’imposta eccessivo, mentre gli altri non vedono alcuna ritenuta a credito e devono pagare la Cedolare secca sull’intero importo delle loro quote.
Le implicazioni pratiche per la dichiarazione dei redditi
Nel modello 730 o Redditi PF, l’Agenzia delle Entrate inserisce l’intero reddito lordo certificato dalla CU. Se il contribuente modifica l’importo per riflettere solo la sua quota, ma mantiene l’intera ritenuta al 21 %, il software di controllo fiscale solleva un’anomalia, con conseguente avvio di un accertamento ai sensi dell’articolo 36-ter del DPR 600/1973. I comproprietari esclusi dalla CU, inoltre, sono costretti a versare la cedolare secca completa sulla loro quota di reddito, pur non avendo alcun credito d’imposta da compensare.
Quando i danni superano la protezione di AirCover
Un caso emblematico di difficoltà per gli host riguarda una famiglia di turisti tedeschi ospitati ad agosto in un appartamento di Jesolo. Al termine del soggiorno, il proprietario ha riscontrato vetri graffiati, una porta principale danneggiata, due sedie rotte e un televisore LCD segnato da graffi. La spesa per le riparazioni e la pulizia straordinaria è stata stimata in circa 2.000 euro. Il proprietario ha avviato la procedura AirCover fornendo foto, preventivi e fatture, ma la piattaforma ha concluso che i danni erano riconducibili all’usura naturale dell’immobile, rifiutando il rimborso.
L’operatore di Airbnb ha comunicato al proprietario, il 18 settembre, che non sarebbero state ulteriori verifiche e che la decisione era definitiva. Di fronte a tale risposta, il proprietario ha minacciato azioni legali per recuperare la somma, sottolineando che le recensioni dei precedenti ospiti attestavano lo stato impeccabile dell’appartamento prima dell’arrivo dei diversi turisti. Nel frattempo, l’immobile è stato messo a disposizione del mercato solo dopo una revisione degli standard di gestione, dimostrando come la percezione di sicurezza offerta dalle piattaforme possa non coincidere sempre con la realtà legale e operativa.
Tuttavia, i vantaggi devono essere bilanciati con una gestione accurata delle ritenute fiscali in caso di comproprietà e con la consapevolezza che le garanzie offerte dalle piattaforme non sono sempre sufficienti a coprire tutti i rischi di danni materiali.
