Il segmento delle abitazioni di alto livello in Italia presenta differenze marcate tra località costiere e grandi città. A settembre 2026 i prezzi richiesti in alcuni isolati urbani e comprensori balneari hanno raggiunto quote che separano nettamente mercato di lusso e mercato residenziale ordinario. Tra le aree più chiacchierate figura il Centro storico di Roma, con richieste medie che superano quota 9.000 euro al metro quadro, un dato che fotografa il valore attribuito agli immobili collocati tra Piazza del Popolo, Piazza Navona e il Quirinale.
Valori e posizionamento: Roma, Milano e Forte dei Marmi
La zona romana compresa tra Piazza del Popolo, Piazza Navona e il Quirinale registra una media di 9.325 €/mq, collocandosi all’undicesimo posto nella graduatoria nazionale delle aree più costose. Questo livello rimane sotto molte aree milanesi e sotto il primato assoluto detenuto da una località della costa toscana. È importante ricordare che si tratta dei prezzi richiesti negli annunci, non dei prezzi di compravendita effettivi, che possono discostarsi in base a trattative, condizioni dell’immobile e tempistiche di mercato.
Il primato di Forte dei Marmi
La vetta della classifica nazionale spetta a una zona residenziale di Forte dei Marmi, dove il prezzo medio richiesto raggiunge i 20.833 €/mq. Un’abitazione di 100 metri quadrati valutata secondo questa media supererebbe i due milioni di euro. La stessa area ha mostrato una crescita significativa su base annua, evidenziando come alcune località turistiche mantengano una domanda molto alta per immobili di pregio.
Milano: presenza massiccia nella top 10
Milano domina la parte alta della graduatoria con sette aree presenti nella top 10. Tra queste l’area Duomo-San Babila si attesta sulle richieste medie di 13.067 €/mq, mentre quartieri come Palestro-Monforte, Missori-Augusto, Moscova e altri mostrano valori compresi tra i 10.000 e i 12.000 €/mq. Alcune zone registrano aumenti a doppia cifra su base annua, altre una lieve flessione: questo evidenzia una dinamica interna al capoluogo lombardo, dove il mercato di pregio non è omogeneo.
Andamenti percentuali e confronti territoriali
Il Centro storico di Roma ha segnato una variazione annua contenuta, attorno al -0,5%, indicando una sostanziale stabilità delle richieste in quel comparto. Al contrario, località come alcune aree di Forte dei Marmi hanno registrato aumenti rilevanti, fino al +25% nelle zone più esclusive. Un caso particolare è la cittadina ligure di Alassio, dove una specifica zona ha segnato il più alto incremento annuo tra le aree censite, con un +28,8% e un prezzo medio di 8.428 €/mq.
Impatto sui valori e sulle scelte d’acquisto
Le differenze tra le medie richieste nelle varie località influenzano scelte di investimento, acquisto per vacanza o riqualificazione. Quartieri con valori sopra gli 11.000 €/mq in città come Milano attirano acquirenti istituzionali e compratori internazionali, mentre i picchi superiori ai 20.000 €/mq nelle località balneari restano un fenomeno legato a prestigio, presenza di seconde case e domanda stagionale. La presenza di aree con dinamiche opposte nello stesso capoluogo mostra come il mercato di lusso sia frammentato e guidato da microfattori locali.
Classifica sintetica delle prime undici aree
Nel raggruppamento delle zone più costose si trovano al top: una località di Forte dei Marmi a 20.833 €/mq, seguita da due aree milanesi e altre porzioni di Forte dei Marmi con cifre tra 12.800 e 13.000 €/mq. Completano la lista diversi quartieri di Milano con valori tra i 10.000 e i 12.000 €/mq e il Centro storico di Roma con i suoi 9.325 €/mq. Questa sequenza conferma la forza relativa delle località toscane d’élite e la densità di offerte pregiate nel mercato milanese.
Altri rilevanti segnali geografici
Oltre ai picchi assoluti, emergono criticità e opportunità: la Costa Smeralda mantiene zone con richieste elevate ma più contenute rispetto ai massimi toscani, mentre città medie e aree turistiche minori possono registrare aumenti percentuali molto forti in pochi trimestri. Per chi osserva il mercato, questi numeri rappresentano sia barometro della domanda sia indicatore per decisioni di acquisto o dismissione di portafogli immobiliari.
In breve, il mercato residenziale di lusso in Italia a settembre 2026 mostra un mosaico di valori dove il Centro storico di Roma resta tra le aree più care, pur senza raggiungere i livelli estremi di alcune zone costiere e di prestigio urbano. La lettura attenta delle medie richieste e delle variazioni percentuali è essenziale per interpretare trend e opportunità in questo segmento.
