Negli ultimi mesi il segmento di lusso immobiliare nelle due capitali italiane ha dimostrato una notevole resilienza, registrando crescita nonostante le tensioni geopolitiche, l’aumento dei costi di costruzione e le restrizioni sugli affitti brevi. I dati provengono da un’analisi approfondita condotta da Engel & Völkers e includono sia le dinamiche di compravendita che le evoluzioni dei prezzi per ogni zona di interesse.
Milano: crescita moderata e aree emergenti
Nel primo semestre del 2026 il mercato residenziale milanese ha registrato un incremento delle compravendite pari al 3,3% rispetto all’anno precedente, con una stabilità evidente nel segmento di pregio. I prezzi degli immobili nuovi o ristrutturati a nuovo si muovono tra 7.900 e 17.000 euro al metro quadrato. La domanda rimane solida per le proprietà oltre 1,5 milioni di euro, mentre gli immobili tra 1 e 1,5 milioni mantengono un livello soddisfacente. Sotto gli 800mila euro, invece, la situazione si fa più complessa: la mancanza di elementi distintivi e il surplus di unità provenienti da affitti brevi spingono verso la vendita tradizionale.
Quartieri con maggiore dinamica
Il Quadrilatero e Brera continuano a essere le zone più ambite, con prezzi che toccano i 27.000 euro al metro quadrato. Anche l’area Castello-Foro Buonaparte mantiene valori intorno ai 23.800 €/mq. Tra i quartieri in rapida espansione troviamo San Siro, Fondazione Prada e Maggiolina, con incrementi marcati a Niguarda e Bicocca. Engel & Völkers prevede che, nella seconda parte del 2026 e nel 2027, le zone di San Siro (fino a 6.500 €/mq), Gambara (5.900 €/mq), Città Studi (6.000 €/mq) e Gioia-Maggiolina (7.600 €/mq) saranno le più dinamiche.
Roma: espansione del mercato di pregio e pressione abitativa
Nel medesimo periodo la capitale ha visto un aumento del 2,6% nel numero di transazioni di lusso. Il centro storico rimane stabile, con prezzi che oscillano tra 5.700 e 10.500 euro al metro quadrato. Tuttavia, sono i quartieri extra-centrali a registrare i maggiori balzi di domanda: Parioli è passato da 7.300 €/mq nel 2025 a 8.200 €/mq a metà 2026; Trieste-Salario tocca i 6.800 €/mq; Balduina e Cassia mostrano valori rispettivamente di 3.900 e 4.500 €/mq.
Zone in crescita e previsioni future
Verso ovest, Monteverde, Gianicolense e Colli Portuensi registrano un aumento della domanda, con Monteverde che passa da 4.500 a 4.800 €/mq. A sud, Eur e Torrino si attestano intorno ai 5.200 e 5.100 €/mq. Gli esperti prevedono una ripresa di Centro Storico e Prati alla fine del 2026 e all’inizio del 2027, confermando una fase di crescita più equilibrata, alimentata da una clientela sempre più attenta a efficienza energetica e valore della location.
Massimizzare i risultati con l’AI: il caso MaxCoach di RE/MAX
Il panorama immobiliare è stato scosso anche dall’introduzione di MaxCoach, l’assistente basato sull’intelligenza artificiale messo a disposizione di RE/MAX. A un anno dal lancio, gli agenti che hanno integrato il coach nella loro attività registrano un fatturato medio superiore del 47% rispetto a chi non lo utilizza. Per gli operatori presenti nella rete già dal 2025, la crescita è del 16,3%, contro un incremento dell’8,0% dei colleghi non in possesso dello strumento.
Effetto sulla struttura delle agenzie
Le agenzie il cui broker titolare utilizza MaxCoach hanno registrato un aumento del fatturato dell’8,5% nel periodo gennaio-agosto 2026 rispetto allo stesso arco del 2025 e una crescita dell’organico del 6,8%. Quando il broker adotta l’AI in modo continuativo, i risultati migliorano ulteriormente: il fatturato sale del 12,7%, l’organico del 12,6% e il 55% degli agenti all’interno dell’agenzia utilizza già MaxCoach. Il sistema è integrato direttamente su WhatsApp e si interfaccia con strumenti come HubSpot, BOARD e la RE/MAX University, fornendo consigli proattivi, promemoria contrattuali e supporto formativo in tempo reale.
Un portale digitale potenziato
Il nuovo , operativo dal 29 settembre, sfrutta lo stesso motore di intelligenza artificiale per offrire agli utenti una ricerca più mirata e un algoritmo di matching, Max Match, che incrocia il portafoglio degli agenti, lo storico delle vendite e le competenze specifiche per suggerire il professionista più adatto a ciascuna esigenza. Ogni agenzia dispone di una vetrina locale all’interno della piattaforma nazionale, con l’obiettivo di combinare la forza del network con la personalizzazione del servizio locale.
Roma: una crisi abitativa che colpisce i monoreddito
Parallelamente all’espansione del segmento di pregio, la capitale sta vivendo una crisi abitativa per la gran parte della popolazione. Nel primo semestre del 2026 le quotazioni degli immobili residenziali sono salite del 6,4%, mentre l’offerta è diminuita del 6% e la domanda è aumentata del 15,6%. Il valore medio del mercato si aggira intorno ai 3.784 euro al metro quadrato, rendendo Roma la terza città più costosa d’Italia.
Disparità territoriali e accessibilità degli affitti
Nel centro storico, le nuove costruzioni raggiungono i 7.700 €/mq, mentre le ristrutturate oscillano tra 5.600 e 5.900 €/mq. Il Tridente, zona più prestigiosa, supera i 9.500-10.000 €/mq. Le zone semi-centrali, come Salario-Trieste e Parioli-Flaminio, si aggirano intorno agli 8.000-8.400 €/mq. Verso la periferia, i prezzi più bassi (2.200-2.500 €/mq) si trovano nell’area Acilia Nuova-Madonnetta, mentre l’Appio Claudio mantiene valori tra 4.500 e 4.800 €/mq.
Per quanto riguarda gli affitti, il canone medio per bilocali e trilocali è di 1.200 euro al mese. Solo il 2,7% delle abitazioni in affitto è considerato accessibile per un nucleo monoreddito, mentre il 36,3% lo è per famiglie con due redditi. Le recenti normative europee su “Case Green” offrono una possibile via d’uscita: nei 16 quartieri con maggior potenziale di riqualificazione energetica, la ristrutturazione degli edifici degli anni ’50-’70 potrebbe aumentare il valore di mercato di 700-1.500 €/mq.
Mentre il mercato di pregio a Milano e Roma continua a prosperare, sostenuto da quartieri d’élite e da innovazioni tecnologiche come MaxCoach, la maggioranza della popolazione romana si trova ad affrontare un mercato residenziale sempre più inaccessibile. Le politiche di efficienza energetica e gli incentivi pubblici potrebbero rappresentare gli unici strumenti capaci di riequilibrare la domanda e l’offerta nei prossimi anni.
