Il fenomeno degli affitti brevi è diventato un elemento di grande impatto per il mercato immobiliare italiano. Da un lato alimenta il turismo, dall’altro incide sulla disponibilità di alloggi per le famiglie residenti. Per capire l’entità della questione sono stati analizzati i dati di venti capoluoghi regionali, confrontando il numero di case messe a disposizione su piattaforme come Airbnb con il totale delle abitazioni censite.
Distribuzione nazionale: le città dove gli affitti brevi superano il 4%
Firenze guida la classifica con 8.947 unità pubblicizzate, pari al 4,3% del patrimonio immobiliare comunale. Venezia ne segue da vicino, con 6.040 annunci che rappresentano il 4,0% del totale. In entrambe le realtà l’offerta è concentrata soprattutto nel centro storico, ma a Firenze si estende anche alle zone periferiche.
Milano, pur posizionandosi al terzo posto, mostra una quota più contenuta: 16.303 appartamenti corrispondono al 2,0% del parco abitativo. Roma, invece, presenta il più alto numero assoluto di annunci (20.718), ma la percentuale scende all’1,4%, collocandola al sesto posto. Inaspettate sono le performance di Cagliari (1,7%) e Bari (1,5%), che superano la capitale nazionale.
Il ruolo dei piccoli investitori a Milano e la risposta dell’UE
Negli ultimi due anni a Milano si è osservata una progressiva ritirata dei piccoli investitori dal mercato degli affitti brevi. I margini di profitto sono risultati inferiori alle previsioni, spingendo molti proprietari a convertire le unità in locazioni transitorie (contratti fino a 18 mesi). Tale tipologia ha un valore sociale, ma non risolve l’emergenza abitativa, perché non garantisce stabilità a lungo termine.
Parallelamente, la Commissione europea ha proposto il Affordable Housing Act, un regolamento che potrebbe obbligare i comuni a limitare l’attività di locazione turistica qualora il rapporto tra reddito medio e costo medio delle abitazioni fosse particolarmente sbilanciato. Tra le misure previste, vi sono restrizioni severe sulla vendita di immobili destinati a breve periodo e la possibilità di imporre clausole di residenza obbligatoria per gli acquirenti.
Firenze: case vuote, domanda insoddisfatta e proposte sul tavolo
Nel capoluogo toscano i dati mostrano 207.026 abitazioni censite, di cui 25.364 risultano non occupate (12,3%). Gli annunci per locazioni brevi ammontano a 9.179, ma le unità effettivamente presenti sulle piattaforme sono solo 5.501, pari al 2,7% del patrimonio. Il rapporto tra annunci e immobili effettivi supera il quattro a uno, indicando una forte pressione sul mercato.
L’imprenditore Lorenzo Fagnoni, amministratore di Apartments Florence, ha chiesto al Comune di incentivare il recupero delle case vuote con garanzie per i proprietari e agevolazioni fiscali. L’Alleanza per l’Abitare Firenze, costituita da sindacati e associazioni, richiede invece una revisione delle normative sugli affitti brevi, la censura degli immobili pubblici inutilizzati e la creazione di un’Agenzia Sociale per la Casa a livello metropolitano.
Entrambe le parti concordano sul fatto che la crisi abitativa non può essere attribuita soltanto agli affitti turistici: ristrutturazioni incomplete, oneri fiscali, spese condominiali e morosità sono fattori complementari. Tuttavia, le proposte presentate puntano a trasformare le case inattive in soluzioni residenziali a canone calmierato, destinando parte del patrimonio a studenti, lavoratori e anziani.
Nel panorama nazionale, le abitazioni secondarie non utilizzate rappresentano il 26,8% del totale (9,6 milioni su 35,6 milioni). Le case affittate a lungo termine costituiscono solo il 12,1%, mentre quelle occupate dai proprietari raggiungono il 61,1%. Nelle capitali, le abitazioni vuote arrivano al 15%, un dato che rende ancora più evidente il divario tra offerta e domanda.
