Il quadro macroeconomico di maggio 2026 ha riflessi immediati sui contratti di locazione. L’indice FOI al netto dei tabacchi pubblicato dall’ISTAT segna una variazione annua del +3,0% (indice generale 102,8, base 2026=100), dato che si traduce in un adeguamento del canone per quei contratti che contengono la relativa clausola. Allo stesso tempo, la decisione della Banca centrale europea di alzare i tassi e fissare il tasso delle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% incide indirettamente sul bilancio familiare e sul mercato dei mutui.
Adeguamento Istat: regole pratiche e chi è interessato
La rivalutazione del canone si applica solo se il contratto la prevede esplicitamente: la legge stabilisce che per le locazioni ad uso abitativo l’adeguamento può essere effettuato fino al 100% della variazione dell’indice FOI, mentre per le locazioni commerciali può essere applicato fino al 75%. I contratti stipulati con cedolare secca sono esclusi dall’adeguamento: chi ha optato per questo regime mantiene il canone invariato per tutta la durata dell’opzione, rinunciando formalmente alla rivalutazione.
Come si calcola l’aumento
La formula è lineare: si prende il canone annuo attuale e lo si moltiplica per la variazione percentuale dell’indice FOI rapportata alla quota di adeguamento prevista (100% o 75%). Il risultato è l’aumento annuo, che diviso per dodici fornisce l’incremento mensile. Per esempio, con un canone mensile di 800 euro e adeguamento al 100%, la variazione del +3,0% corrisponde a un aumento di 24 euro al mese (288 euro all’anno).
Impatto concreto sulle città e sulle famiglie
Calcolando l’adeguamento sull’importo medio di riferimento per un trilocale (stimato in 980 euro al mese nel periodo di riferimento), l’effetto medio nazionale è di circa +29 euro al mese, pari a circa 348 euro in più all’anno. Tuttavia questa media nasconde forti differenze territoriali: le grandi città con mercati locativi più cari registrano incrementi molto superiori alla media.
Aumenti nelle principali città
Milano è l’esempio più significativo: qui l’adeguamento medio per i trilocali si traduce in circa +57 euro al mese (circa 684 euro annui). Anche Roma e Como presentano livelli elevati, con un aumento medio di circa +44 euro mensili. Altri capoluoghi con rincari importanti sono Firenze (+45 euro al mese) e Venezia (intorno a +42 euro al mese). In alcune province minori l’impatto è molto più contenuto: a Caltanissetta e Vibo Valentia, per esempio, l’incremento si attesta sui +12 euro mensili.
Queste differenze derivano dalla combinazione tra il prezzo di base della locazione in ogni città e la stessa percentuale di adeguamento: un mercato con canoni già elevati vedrà tradursi la stessa percentuale FOI in un valore assoluto maggiore.
Effetti sui diversi profili di locatori
Per i proprietari che scelgono il regime ordinario (IRPEF) l’adeguamento consente di recuperare potere d’acquisto eroso dall’inflazione, ma comporta la necessità di gestire la dichiarazione dei redditi ordinaria e la tassazione progressiva. Chi ha optato per la cedolare secca gode invece di semplicità e aliquota fissa, ma perde la possibilità di aggiornare il canone in fasi di inflazione crescente: con un indice che sale al +3,0% la rinuncia all’adeguamento diventa un costo effettivo in termini reali.
Infine, è importante ricordare che l’adeguamento può anche determinare un ribasso se l’indice dovesse scendere: la stessa regola matematica opera in senso opposto quando l’inflazione diminuisce.
Per i conduttori l’aumento si traduce in una pressione aggiuntiva sul bilancio familiare, soprattutto per chi è soggetto al rinnovo annuale del canone nei contratti di tipo 4+4. Per i locatori, invece, la scelta tra cedolare e regime ordinario andrebbe rivista alla luce delle prospettive di inflazione e della situazione fiscale personale.
