Il panorama degli affitti in Italia sta subendo una trasformazione radicale, con un aumento significativo di studenti e stranieri che stanno ridefinendo le dinamiche del mercato. Secondo le ultime analisi, il settore sta vivendo una crescita inarrestabile dei contratti transitori, mentre i contratti a canone libero stanno diminuendo. Questo cambiamento riflette una domanda sempre più mobile e flessibile influenzata da esigenze di lavoro, studio e stile di vita.
La motivazione principale per cui gli italiani scelgono l’affitto rimane quella abitativa, con il 64% dei contratti stipulati per ragioni personali o economiche. Tuttavia, la componente più dinamica è rappresentata dagli studenti universitari la cui percentuale è salita dal 7,9% del 2026 al 9,8% del 2026. Questo aumento riflette sia la crescita delle iscrizioni universitarie sia l’arrivo di studenti stranieri attratti dall’offerta formativa degli atenei italiani.
Le città italiane in prima linea
Le differenze tra le città italiane sono evidenti. Napoli e Palermo sono le metropoli con la quota più alta di affitti motivati da scelta abitativa, rispettivamente al 73,9% e al 71,0%. Verona, Bari, Milano e Firenze sono in testa per la percentuale di lavoratori trasfertisti, mentre Torino, Bologna e Firenze sono le città con la maggiore concentrazione di studenti universitari.
A Milano, la percentuale di contratti stipulati con studenti è salita dal 18,5% del 2026 al 22,2% del 2026, mentre a Roma si è registrato un aumento sia degli affitti a studenti sia di quelli a lavoratori trasfertisti. Questa crescita riflette la pressione sempre più intensa della domanda universitaria su mercati già caratterizzati da un’offerta strutturalmente insufficiente.
La rivoluzione contrattuale
Il cambiamento più profondo riguarda la tipologia dei contratti. In sei anni, il mercato si è trasformato radicalmente: i contratti a canone libero sono passati dal 51,9% del 2019 al 40,4% del 2026, mentre i contratti a carattere transitorio sono più che raddoppiati, passando dal 18,4% al 31,2%. Questo segnale chiaro indica un mercato che risponde alla domanda di flessibilità crescente da parte degli inquilini e di proprietari che preferiscono tutele contrattuali più brevi.
A Milano, i contratti transitori sono ormai la tipologia più stipulata con quasi il 45% delle scelte, mentre a Bari si registra la percentuale più alta di contratti transitori d’Italia con il 78,6%. All’opposto, Bologna si distingue per la netta prevalenza del canone libero (90%), mentre Genova è la città dove il canone concordato domina con l’80% delle stipule.
Tipologie di immobili e profilo degli inquilini
La tipologia più affittata in Italia rimane il bilocale con il 39,1% delle scelte, seguita dal trilocale con il 30,5%. Tuttavia, la novità è rappresentata dall’avanzata dei monolocali, che hanno superato quota 10% già nel 2026 e continuano a crescere nel 2026. Questo riflette la tendenza a ridimensionare le proprie aspettative in termini di metratura per contenere la spesa mensile.
Sul fronte demografico, quasi la metà degli inquilini — il 47,1% — ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. Il dato più rilevante è quello sulla cittadinanza: l’86,9% degli inquilini ha cittadinanza italiana, mentre il 13,1% ha cittadinanza straniera. Quest’ultima quota è in aumento rispetto all’11,1% del 2026 e rappresenta la percentuale più alta registrata negli ultimi anni.
