Negli ultimi mesi il mercato immobiliare italiano ha registrato un moderato allungamento dei tempi necessari per vendere un’abitazione: la media nazionale è salita da 5,2 mesi (dato del 2026) a 5,5 mesi nel periodo più recente. Questo fenomeno non significa assenza di domanda — le compravendite restano attive — ma mette in luce un sempre più evidente scarto tra ciò che gli acquirenti cercano e l’offerta disponibile, con conseguenze anche sui prezzi del mattone.
Per comprendere il fenomeno è utile partire da una definizione: il Time to sell indica il tempo medio di vendita calcolato sugli annunci pubblicati su portali immobiliari. Questo indicatore sintetico permette di confrontare aree diverse e osservare trend temporali, offrendo una fotografia utile per venditori, acquirenti e operatori del settore.
Allungamento regionale: dal Nord-Est più rapido alle Isole più lente
La crescita dei tempi medi non è omogenea sul territorio. Il Nord-Est rimane la macro-area dove le case si vendono più velocemente, con un Time to sell attestato intorno a 5,2 mesi, pur avendo subito un lieve incremento rispetto all’anno precedente (da 5,0 a 5,2 mesi). Il Nord-Ovest e il Centro mostrano valori simili, saliti da 5,2 a 5,4 mesi. Le tensioni più evidenti si osservano invece al Sud e nelle Isole qui l’aumento è più marcato, con il Sud che passa da 5,2 a 5,9 mesi (+13%) e le Isole che crescono da 5,6 a 6,2 mesi (+11%). Questi scostamenti evidenziano una geografia dell’attesa in cui gli svantaggi logistici, la qualità dell’offerta e la domanda locale giocano ruoli differenti.
Le ragioni dello sfasamento tra domanda e offerta
Dietro gli allungamenti ci sono fattori concreti: una offerta limitata in segmenti molto richiesti, richieste sempre più mirate (spazi esterni, garage, efficienza energetica) e una crescente selettività degli acquirenti. Come osservato da rappresentanti del settore, l’allungamento del Time to sell contribuisce a una pressione al rialzo sui prezzi, perché la domanda rimane sostanziale ma fatica a trovare corrispondenza perfetta sul mercato.
Variazioni urbane: Milano veloce, Messina in grande ritardo
Analizzando le principali città emergono differenze notevoli. Milano mantiene il primato di rapidità con tempi medi appena sotto i 3 mesi stabile rispetto all’anno precedente. Trieste e Bologna seguono a circa 3,5 mesi, entrambe con tempi in riduzione rispetto al periodo precedente. Firenze e Roma si attestano intorno a 3,6 mesi, ma mostrano tendenze divergenti: Firenze vede una diminuzione del 3% mentre Roma registra un aumento del 5%.
Altre città presentano scenari interessanti: Verona è attorno a 3,7 mesi (+2%), Padova a 3,8 mesi (stabile). Diverse realtà lombarde come Como e Bergamo registrano tempi intorno a 4,1 mesi, valori condivisi anche da Napoli. All’estremo opposto, alcune città del Sud mostrano i tempi più lunghi: Catania 5,1 mesi, Taranto 5,6 mesi, Lucca 6,5 mesi. Messina è il caso più critico, con un Time to sell pari a 7,4 mesi e un aumento annuo del 32%, il valore più alto tra i centri analizzati.
Il numero di contatti prima della rimozione dell’annuncio
Un altro elemento che completa il quadro è il conteggio medio dei contatti ricevuti per annuncio prima che l’immobile venga rimosso dal portale. In alcune città bastano pochissimi contatti: Firenze è al vertice con soli 6 contatti medi necessari. Seguono Treviso e Reggio Emilia con 7 contatti. Milano, Padova e Venezia richiedono circa 8 contatti prima della vendita. In molte altre città la soglia supera la decina: Taranto arriva a 9, mentre cinque centri mostrano numeri significativamente più elevati: Brescia (20), Bari (22), Roma (23), Torino (25) e Monza (27). Questi valori riflettono non solo la velocità del mercato, ma anche la qualità dei lead e la corrispondenza tra prezzo richiesto e aspettative dell’acquirente.
Nel complesso, il quadro italiano evidenzia un mercato attivo ma più selettivo: vendere oggi richiede attenzione alla valutazione, alla presentazione dell’immobile e alla capacità di soddisfare richieste specifiche come spazi esterni e garanzie energetiche. La distanza tra domanda e offerta rimane il fattore chiave che guida i tempi di vendita e le dinamiche dei prezzi.
