Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di forte ridefinizione: da un lato, la Cassazione ha emesso una sentenza che chiarisce come calcolare il risarcimento in caso di acquisto di un immobile affetto da abusi edilizi; dall’altro, il dibattito su affitti brevi si è intensificato, con proposte normative volte a limitare la loro diffusione e con incentivi fiscali, tra cui la cedolare al 1%, destinati a favorire le locazioni a medio-lungo termine. Questo articolo analizza i tre filoni principali e le implicazioni per acquirenti, venditori e proprietari.
La sentenza della Cassazione sul risarcimento per abusi edilizi
Con la ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, la Corte di Cassazione ha precisato che lo stato legittimo di un immobile corrisponde al progetto originario approvato o a eventuali modifiche successivamente sanate, in conformità al d.P.R. 380/2001. La decisione distingue gli edifici eretti in periodi obbligatoriamente titolati da quelli soggetti a sanatorie o tolleranze, richiedendo al venditore di dichiarare qualsiasi irregolarità. L’assenza di tale informazione può far scattare la responsabilità civile, con il compratore avente diritto a un risarcimento basato sulla differenza di valore realizzato e sul costo effettivo di rimozione degli abusi.
Calcolo del risarcimento e divieto di compensazione doppia
Il giudizio ha respinto l’argomentazione del venditore secondo cui le spese per la demolizione degli abusi dovessero essere sottratte al valore deprezzato dell’immobile. La Corte ha ribadito che le spese di regolarizzazione sono finalizzate a eliminare manufatti il cui valore è già stato sottratto al prezzo di vendita; pertanto, il proprietario acquirente può chiedere sia il risarcimento del gap di valore sia il rimborso delle opere di rimozione. Questo principio evita la cosiddetta “duplicazione” e garantisce che l’intero danno patrimoniale venga coperto.
Le proposte per regolare gli affitti brevi e la quota consentita per B&B
Parallelamente, la Presidente di Confindustria Alberghi, Elisabetta Fabri, ha espresso sostegno per un provvedimento nazionale che imponga un tetto del 30 % della superficie edificata destinabile a B&B e case vacanza, con possibilità di declinazione locale. L’obiettivo è duplice: preservare la vivibilità dei centri storici, evitando il fenomeno dello “spopolamento” dei residenti, e livellare il carico fiscale e normativo tra affitti brevi e contratti di media-lungo periodo. La proposta prevede inoltre incentivi fiscali per chi converte gli immobili in locazioni tradizionali, favorendo una maggiore disponibilità di case per lavoratori e giovani.
Impatto sul settore alberghiero e sulla normativa locale
Fabri ha sottolineato che i proprietari non vogliono limitare la proprietà privata, ma desiderano “giocare con le stesse regole degli altri”. La normativa proposta dovrebbe integrare la recente sentenza della Corte di Giustizia UE, che consente agli Stati membri di richiedere autorizzazioni preventive per gli affitti brevi. In pratica, i comuni potranno definire criteri più restrittivi, ma devono garantire incentivi concreti, come agevolazioni fiscali, per spostare la domanda verso locazioni più stabili, riducendo la pressione sugli immobili destinati al turismo di breve durata.
L’incentivo fiscale dell’1 %: opportunità e limiti per i proprietari
Nel contesto delle recenti misure di bilancio, è stata introdotta una cedolare secca all’1 % per i contratti a canone concordato stipulati con inquilini sotto i 35 anni. Su un canone medio di mille euro mensili, la tassa annua scende a 120 euro, ben al di sotto dei costi di gestione di un affitto turistico, che includono commissioni di portali (15-18 %), pulizie, biancheria e utenze (ulteriori 15-20 %). Tuttavia, la differenza di reddito netto rimane significativa: per eguagliare i 11 880 euro netti di un contratto a lungo termine, un appartamento destinato a turisti dovrebbe incassare oltre 26 000 euro l’anno, cifra irrealistica in molte aree non turistiche.
Rischi strutturali e necessità di garanzie aggiuntive
Gli esperti avvertono che la riduzione dell’aliquota non elimina il principale ostacolo per molti proprietari: il rischio di morosità e la complessità delle procedure di sfratto. La paura di dover affrontare lunghi contenziosi, oltre ai costi di ripristino dell’immobile, spinge molti a preferire gli affitti brevi, dove il ciclo di turnover è più rapido e il proprietario può riutilizzare l’alloggio durante i periodi di bassa domanda. Per rendere efficace la misura, sarebbero necessarie garanzie pubbliche contro la morosità e tempi certi per la riconsegna dell’immobile, elementi che finora non sono stati inseriti nella normativa.
La convergenza tra la sentenza della Cassazione, le proposte per limitare gli affitti brevi e la cedolare al 1 % rappresenta un nuovo modello di equilibrio tra tutela dell’acquirente, sostenibilità dei centri urbani e incentivazione delle locazioni a lungo termine. Chi opera nel mercato immobiliare dovrà valutare attentamente i costi nascosti, le opportunità fiscali e le possibili restrizioni locali per ottimizzare le proprie decisioni di investimento.
