La recente riforma degli affitti a Londra, nota come Renters’ Rights Act ha introdotto cambiamenti significativi nel mercato immobiliare. Entrata in vigore il primo maggio 2026, questa legge mira a proteggere gli inquilini, ma sta avendo ripercussioni inaspettate sul mercato degli affitti.
Tra le principali novità, la riforma ha abolito i contratti a tempo determinato, sostituendoli con locazioni periodiche. Gli inquilini possono ora lasciare l’abitazione con due mesi di preavviso, mentre i proprietari devono fare affidamento su motivi specifici previsti dalla legge per riottenerne la disponibilità.
Impatti immediati sul mercato degli affitti
Uno dei primi effetti visibili della riforma è stato registrato da Foxtons una delle principali agenzie immobiliari londinesi. L’azienda ha cancellato circa tre milioni di sterline di ricavi a causa delle numerose cessazioni anticipate, soprattutto tra gli studenti. Questo fenomeno è stato attribuito alla nuova legge, che ha reso più flessibili le condizioni di uscita per gli inquilini.
Tuttavia, la maggiore libertà di uscita per gli inquilini non è priva di conseguenze. Molti studenti, terminati i corsi, hanno scelto di liberarsi delle stanze durante l’estate. Questo ha trasferito il costo dei mesi vuoti ai proprietari, che ora devono recuperare tali spese durante i periodi di effettiva occupazione.
Asimmetrie e nuove sfide per i proprietari
Il contratto a tempo determinato è stato presentato come una limitazione della libertà degli inquilini. In realtà, esso vincolava entrambe le parti, garantendo certezza e stabilità. L’abolizione di tale contratto ha trasformato il rapporto in un rapporto asimmetrico, dove una parte può sciogliersi con facilità, mentre l’altra resta legata al bene e ai costi associati.
La riforma non si limita alla durata dei rapporti. Ha anche abolito la Section 21 una procedura che permetteva ai proprietari di chiedere la restituzione dell’immobile senza contestare una specifica violazione. Ora, i proprietari devono far valere uno dei motivi previsti dalla legge per riottenerne la disponibilità. Inoltre, gli aumenti del canone sono limitati a una volta l’anno, e gli inquilini possono contestarli davanti al tribunale.
Rischi e riduzione dell’offerta
Chi mette un immobile sul mercato deve ora considerare la probabilità di incassare il canone, i tempi necessari per riottenerne la disponibilità, i costi amministrativi e l’incertezza giudiziaria. Se la legge accresce questi rischi, l’investimento diventa meno conveniente.
Un’analisi di Hamptons evidenzia un’altra conseguenza della riforma. Il proprietario che riottiene l’immobile per venderlo non può riaffittarlo per dodici mesi. Se la vendita non va a buon fine, la casa resta inutilizzata, riducendo ulteriormente l’offerta di alloggi. Questo paradosso è evidente: una norma approvata per tutelare gli inquilini può sottrarre migliaia di case all’offerta proprio mentre il governo denuncia la scarsità degli alloggi.
Canoni concordati: una soluzione per le Marche
Mentre a Londra la riforma degli affitti sta creando nuove sfide, nelle Marche si sta lavorando per rendere gli affitti più accessibili attraverso i canoni concordati. Le associazioni SuniaSicet e Uniat Marche hanno annunciato l’avvio di una stagione di rinnovi degli accordi territoriali per i canoni concordati nell’intera provincia di Ancona.
Il contratto di locazione a canone concordato è stato concepito per rendere accessibile l’affitto nelle aree dove il mercato libero spinge i prezzi fuori dalla portata di famiglie e lavoratori. Il canone non viene fissato liberamente dalle parti, ma determinato secondo parametri e fasce di indici stabiliti da accordi territoriali sottoscritti tra associazioni di inquilini e associazioni di piccoli proprietari.
Il risultato è un affitto calmierato, sempre inferiore a quello di mercato, che non penalizza il proprietario. Chi sceglie il canone concordato beneficia di una cedolare secca agevolata al 10%, rispetto al 21% del canone libero, e di possibili riduzioni Imu deliberate dai singoli Comuni. Questo meccanismo favorisce la circolazione del patrimonio abitativo e contribuisce alla rivitalizzazione di aree che altrimenti resterebbero abbandonate.
Accordi territoriali e aggiornamenti
Il percorso di aggiornamento degli accordi territoriali ha preso avvio dai Comuni di Jesi e Senigallia, per estendersi progressivamente agli altri centri della provincia. Sono già previsti accordi specifici per Osimo, Ancona e Fabriano, mentre per i Comuni più piccoli si lavora alla creazione di percorsi cumulativi che raggrupperanno più enti locali in ambiti territoriali omogenei.
Le associazioni degli inquilini e i rappresentanti dei piccoli proprietari maggiormente rappresentativi sul territorio stanno lavorando insieme per garantire una gestione più snella e uniforme delle fasce di prezzo. L’obiettivo è proteggere il diritto alla casa, offrire canoni sostenibili alle famiglie e dare certezze contrattuali ai proprietari che scelgono la legalità.
Case sfitte in Puglia: le vere cause
In Puglia, il dibattito sull’accesso all’abitazione si è arricchito di un contributo tecnico presentato da Confabitare – Area Metropolitana di Bari. L’associazione dei proprietari immobiliari ha espresso le proprie preoccupazioni riguardo al Disegno di Legge n. 76 del 19 maggio 2026, che propone modifiche alla Legge Regionale 1° dicembre 2017, n. 49.
Confabitare condivide l’obiettivo del provvedimento di ampliare la disponibilità di case per la locazione residenziale, ma contesta la premessa causale del testo del DDL, che ipotizza un legame tra la crescita delle locazioni brevi e la contrazione dell’offerta di alloggi destinati ai contratti ordinari. Secondo l’associazione, questa correlazione andrebbe dimostrata con dati oggettivi prima di tradursi in norme restrittive.
Dati e analisi
A sostegno della propria tesi, Confabitare richiama alcuni dati ufficiali. Il patrimonio abitativo pugliese supera i 2,3 milioni di abitazioni, con circa 1,69 milioni occupate e oltre 690mila non utilizzate. Gli immobili registrati per le locazioni brevi attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive regionale sarebbero circa 44.800, una quota stimata inferiore al 2% del patrimonio complessivo.
Confabitare conclude che la disponibilità di immobili sfitti o non utilizzati rappresenta un fenomeno quantitativamente assai più ampio rispetto al segmento delle locazioni brevi.
L’associazione individua altrove le ragioni per cui molti proprietari scelgono di non destinare i propri immobili ai contratti di lungo periodo. Tra i fattori elencati figurano l’incertezza sui tempi di rilascio dell’immobile, il rischio di morosità dell’inquilino, la lentezza delle procedure di recupero e dei contenziosi, oltre a una percezione diffusa di squilibrio della disciplina normativa rispetto alle esigenze attuali del mercato.
