Il mercato delle locazioni residenziali in Lombardia sta dimostrando una capacità di generare profitti che supera di gran lunga gran parte dei prodotti finanziari tradizionali. Il rendimento lordo annuo degli affitti, calcolato sul rapporto tra il canone annuo incassato e il capitale impiegato per l’acquisto dell’immobile, varia notevolmente da una città all’altra, ma in alcuni casi raggiunge valori doppi rispetto alle cedole dei titoli di Stato.
Le cifre provengono dall’analisi dei dati di affitti a lungo termine relativi al secondo semestre del 2025, forniti dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. La ricerca ha confrontato due tipologie abitative – bilocali e trilocali – considerando solo contratti con durata superiore a 12 mesi. Il risultato evidenzia una disparità marcata tra le zone più costose e quelle più accessibili.
Bilocali: i protagonisti del rendimento
Il rendimento lordo dei bilocali si attesta tra il 4,4% e il 10,6% a seconda del comune di riferimento. Il valore più alto, pari al 10,6% è stato registrato a Cremona, seguita da Mantova con il 9,6% e Sondrio al 8,8%. Tra le province collegate a un’indicazione di buona redditività troviamo Varese (7,7%), Lodi (7,0%), Bergamo e Pavia (6,7%) e, a quota leggermente inferiore, Brescia e Como con il 6,4%. Queste percentuali indicano quanto un investitore possa incassare in media annuo, senza tenere conto delle spese di gestione o di eventuali periodi di vacanza.
Città con rendimento superiore al 9%
Oltre a Cremona, Mantova e Sondrio, altre realtà lombarde si avvicinano al triplo di raccolta rispetto ai titoli di Stato: a Varese il ritorno è del 7,7%, a Lodi del 7,0% e a Bergamo e Pavia del 6,7%. Tutte queste aree condividono un prezzo di acquisto contenuto, che permette al canone di locazione di rappresentare una fetta più ampia del capitale investito.
Il peso degli immobili costosi: perché Milano registra il minimo
Le grandi metropoli lombarde presentano rendimenti più contenuti, in ragione del costo elevato degli immobili. Milano, ad esempio, registra il valore più basso, 4,4% seguito da Lecco (5,2%) e Monza (5,8%). In queste realtà, l’alto prezzo di acquisto erode la differenza tra canone e capitale, riducendo la capacità di generare guadagni interessanti.
Per i trilocali la tendenza è analogamente negativa: anche qui Milano chiude in fondo alla classifica con il 4,4% mentre Cremona rimane al primato con il 9,3%. Questo dimostra come la tipologia abitativa influisca marginalmente sul risultato finale, ma che la variabile principale rimanga il valore di mercato dell’immobile.
Seconda casa e mercato dell’affitto: chi compra per affittare?
Un altro indicatore di vitalità del mercato locativo è la quota di compravendite destinata a “seconde case”, ossia immobili acquistati per essere affittati. Nella Valtellina, la quota raggiunge il 33,9% del totale delle transazioni, la più alta della regione. Seguono Brescia (20,9%) e Lecco (19,8%). In Milano, Como, Pavia e Varese la percentuale si aggira intorno al 16,5-16,8%.
Zone con minori investimenti da seconda casa
Al contrario, le province di Cremona e Lodi mostrano il più basso coinvolgimento di acquirenti interessati a locare: meno del 10% delle compravendite riguarda seconde case. Anche Mantova (11,8%), Bergamo (12,5%) e l’area di Monza-Brianza (13,9%) si collocano al di sotto della media regionale, segnalando una minore propensione a utilizzare l’immobile come fonte di reddito.
Nel complesso, i dati suggeriscono che le aree con prezzi più accessibili e una domanda locativa stabile rappresentano le migliori opportunità per chi desidera trasformare il mattone in una fonte di rendita competitiva, soprattutto attraverso l’acquisto di bilocali. Al contempo, le metropoli più costose richiedono strategie più attente, dato che il ritorno sull’investimento è significativamente più basso.
