La crisi abitativa a Milano si sta facendo avvertire con dati inconfutabili: la domanda supera di 35 000 unità il numero di permessi rilasciati, mentre le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) sono scese da circa 4 000 nel 2022 a appena 1 000 nel 2024, un calo del 75 % in due anni. Questo arresto delle nuove costruzioni influisce non solo sul mercato immobiliare, ma anche sulla vita quotidiana di cittadini, studente e lavoratori che faticano a trovare un tetto adeguato.
Il calo delle nuove costruzioni: dati, cause e proposte di Assimpredil
Giovanni Deleo, presidente di Assimpredil Ance, ha sottolineato che il fabbisogno abitativo di Milano è in crescita e muta: il 57 % delle famiglie è composta da una sola persona, mentre le proiezioni per il 2035 indicano circa 100 000 nuove unità familiari tra capoluogo e hinterland. Le 2 300 abitazioni previste nel Piano dei Servizi Abitativi 2026 rappresentano solo una frazione del bisogno reale. Secondo i costruttori, per rilanciare il settore occorrono interventi economicamente sostenibili tempi certi e una semplificazione dei iter amministrativi.
Le tre leve proposte da Assimpredil
Le proposte operative prevedono: (1) la conferenza di servizi simultanea per rigenerazione e housing accessibile, in modo che tutti gli enti operino in parallelo; (2) la creazione di un cruscotto pubblico che mostri in tempo reale lo stato delle pratiche, dal numero di istanze aperte a quello di quelle concluse; (3) l’uso integrale del digitale, evitando inserimenti ripetuti di dati e consentendo a uffici, imprese e cittadini di monitorare l’avanzamento delle pratiche. Deleo ha concluso chiedendo decisioni, positive o negative, ma sempre tracciate e compatibili con i tempi reali degli investimenti.
Il sindaco Beppe Sala ha ribadito che il processo di rigenerazione è profondo, ma ha difeso l’attuale tasso di cementificazione, aumentato di appena 0,37 % negli ultimi dieci anni, sottolineando che la risoluzione della crisi non può dipendere esclusivamente dal settore pubblico.
Profitto, gentrificazione e perdita di spazi comuni
Il fenomeno della gentrificazione a Milano è diventato un modello per il resto del Paese. Piani regolatori hanno trasformato cortili e aree comuni in terreni edificabili, consentendo la costruzione di nuovi complessi che sottraggono luce e spazio vitale agli abitanti originari. Questa logica di profitto immediato si traduce in una serie di impatti: aumento dei prezzi degli affitti, spostamento dei giovani e dei pendolari verso zone più periferiche e una progressiva scomparsa di giardini, panchine e spazi di aggregazione.
Le definizioni burocratiche – rigenerazione, cambio d’uso, recupero – sono spesso usate per mascherare la realtà di una città che si cementifica a scapito della qualità urbana. Le proposte estetiche di “boschi verticali” o “cemento orizzontale” non rispondono alle esigenze di ombra e socialità che gli abitanti richiedono, soprattutto nei mesi estivi. Il risultato è una città più produttiva ma meno vivibile, dove il diritto alla casa è subordinato al valore del mattone.
La Società della Casa: una risposta pubblica per il ceto medio
Il Comune di Milano ha avviato la costituzione di una partecipata interamente pubblica, denominata Società della Casa con l’obiettivo di acquistare e riqualificare immobili da destinare a affitti a prezzo calmierato per famiglie con reddito tra 1 500 e 2 500 euro mensili. La prima dotazione prevede tra 500 e 1 000 appartamenti, provenienti dal Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari (Pavi) e da acquisti diretti, con un budget di 50 milioni di euro previsto entro la fine dell’anno.
Modello viennese e prospettive a lungo termine
Il progetto si ispira al modello di Vienna, dove il settore pubblico gestisce circa 200 000 unità abitative in un arco di un secolo. Anche a Milano, le tempistiche non saranno immediate: la Società della Casa dovrà costruirsi gradualmente, come avviene per una nuova linea metropolitana, richiedendo risorse, pazienza e un coordinamento costante tra Palazzo Marino, la partecipata MM e il bilancio comunale da 4 miliardi di euro.
Il canone massimo è fissato a un terzo del reddito familiare, quindi per chi percepisce 1 500 euro al mese l’affitto non supererà i 500 euro. Questa soglia intende garantire un “affitto sostenibile” per chi non rientra nei parametri dell’edilizia popolare ma soffre comunque della pressione del mercato. La sostenibilità economica della partecipata sarà monitorata annualmente, con contributi sia di bilancio che di eventuali profitti della società benefit MM.
Il futuro della città dipenderà dalla capacità di coniugare velocità amministrativa, trasparenza digitale e una visione urbana che ponga al centro la vivibilità di tutti i cittadini.
