Negli ultimi anni Napoli ha vissuto un’espansione degli alloggi turistici che ha trasformato interi quartieri: l’offerta di locazioni turistiche nel 2026 è aumentata del 600% rispetto a dieci anni prima, con impatti sociali ed economici sul tessuto urbano. Di fronte a questa crescita, l’amministrazione comunale ha introdotto misure per
riequilibrare l’uso residenziale e turistico della città, in particolare nel centro storico riconosciuto dall’UNESCO.
Le novità normative che interessano chi gestisce o intende aprire un affitto breve a Napoli combinano regole nazionali e disposizioni locali: dal profilo fiscale
alla burocrazia, fino ai limiti urbanistici della nuova Variante al PRG. Alcuni obblighi erano già in vigore dal 1 gennaio 2026 e dal 2026 si è aggiunta la ridefinizione della soglia per la gestione non imprenditoriale degli immobili.
Cosa cambia per gli host: obblighi essenziali e regole fiscali
Per operare regolarmente a Napoli è indispensabile adempiere a una serie di passaggi: presentare la SCIA allo SUAP, ottenere il CUSR dal Comune e il CIN dal Ministero del Turismo. Il CIN è obbligatorio per ogni annuncio dal 1 gennaio 2026 e a Napoli va affiancato dal CUSR. Dal punto di vista fiscale, la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2026) ha fissato che la gestione di oltre due unità immobiliari è considerata attività imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e l’esclusione dalla cedolare secca per chi supera la soglia; sul primo immobile la cedolare resta al 21% e sul secondo al 26%.
Adempimenti operativi e comunicazioni
Tra gli adempimenti pratici vanno ricordati: la comunicazione delle generalità degli ospiti su Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, l’invio mensile dei dati di arrivi e presenze tramite il portale regionale Sinfonia Turismo Smart (attivo dal 12 maggio 2026) e l’esposizione nei canali pubblicitari del CIN e del CUSR. È inoltre obbligatorio dotare gli alloggi di estintori e rilevatori di gas e monossido certificati CE e rispettare i limiti di durata del contratto: la durata massima di un singolo contratto di affitto breve è di 30 giorni consecutivi.
La Variante al PRG del centro storico: soglia del 30% e cambio d’uso
La misura più innovativa introdotta dal Comune è la Variante al PRG per il centro storico che crea una specifica sottocategoria urbanistica per le attività ricettive in ambito residenziale. In pratica, in ogni edificio del centro storico UNESCO non più del 30% della superficie può essere destinata ad affitti brevi: se la quota è raggiunta o superata le nuove autorizzazioni vengono bloccate, lasciando almeno il 70% a uso residenziale per famiglie e studenti. Il provvedimento consente al Comune di monitorare e limitare le aperture in aree già sature.
Quartieri sotto pressione
I dati evidenziano concentrazioni molto elevate: nei quartieri Porto e San Giuseppe la pressione turistica è la più alta, seguiti da San Lorenzo, Pendino e San Ferdinando, mentre Montecalvario e Chiaia mostrano livelli medi. Nei quartieri dove l’indice è già elevato, la Variante può determinare il congelamento delle nuove autorizzazioni e spingere verso una redistribuzione dell’offerta in zone meno battute.
Controlli, sanzioni e consigli pratici per operare
I controlli si basano sull’incrocio dei database nazionali e comunali: la banca dati dei CIN è confrontata con l’elenco dei CUSR, le comunicazioni di Alloggiati Web e i versamenti della tourist tax. Le sanzioni sono severe: assenze o errori nei codici identificativi comportano multe rilevanti (da alcune centinaia fino a diverse migliaia di euro), la presentazione tardiva della SCIA può portare a multe e chiusure, e la mancata comunicazione degli ospiti può avere conseguenze penali. Per ridurre i rischi conviene operare in piena regola e valutare aprire alloggi in quartieri meno saturi, oltre a coordinarsi con l’amministratore di condominio se è richiesto un assenso assembleare per il cambio di destinazione d’uso.
In sintesi, chi vuole investire negli affitti brevi a Napoli deve pianificare con attenzione: conoscere la Variante al PRG, rispettare gli obblighi di sicurezza e comunicazione, e tenere conto della nuova soglia fiscale per la Partita IVA è indispensabile per evitare multe e sfruttare le opportunità offerte da quartieri meno affollati di annunci.