Il 15 settembre 2026 il Consiglio comunale di Napoli ha approvato una variante urbanistica che, per la prima volta in Italia, fissa una soglia massima del 30% per gli affitti brevi negli edifici del centro storico, garantendo che almeno il 70% delle unità rimanga destinato all’uso residenziale. La misura nasce per arginare la crescente “turistificazione” di quartieri tradizionalmente abitati, dove la conversione di abitazioni in strutture ricettive ha spinto al rialzo i prezzi degli affitti e ha spinto fuori i residenti di lunga data.
La quota 70/30 applicata edificio per edificio
Il nuovo provvedimento non prevede un limite globale per l’intera zona, ma un criterio quantificato per ciascun palazzo. In pratica, in un edificio composto da dieci appartamenti non più di tre potranno essere destinati a B&B o case vacanza; gli altri sette dovranno continuare a ospitare famiglie o individui. Il calcolo si basa sul rapporto tra la superficie destinata a uso abitativo e quella complessiva delle unità, escludendo negozi, uffici e strutture alberghiere. Questo approccio permette di adattare la restrizione alla situazione specifica di ogni condominio, evitando una distribuzione uniforme che non rispecchi le reali pressioni turistiche.
Il cambio di destinazione d’uso come nuovo requisito
Per trasformare un appartamento in struttura ricettiva è ora obbligatorio richiedere il cambio di destinazione d’uso nella sottocategoria A/2 della normativa urbanistica. Le locazioni brevi gestite in forma imprenditoriale, invece, saranno riclassificate come attività ricettive, soggette a norme più stringenti e a requisiti di superficie minima di 300 m². Per i proprietari di singole unità ciò implica una procedura più complessa e costi aggiuntivi, poiché molte delle agevolazioni previste per le locazioni tradizionali non sono più applicabili.
Impatto sui proprietari, sui residenti e sul mercato immobiliare
La limitazione del 30% è destinata a preservare l’offerta abitativa per gli inquilini a lungo termine. Il timore che la proliferazione dei B&B renda introvabili le case a prezzi sostenibili è stato espresso da numerose associazioni di quartiere, tra cui la rete Set-Resta abitante, che ha raccolto migliaia di firme per una regolamentazione più severa. I dati dell’Aigab di settembre 2026 evidenziano 4 540 unità promosse per affitti brevi su un totale di circa 440 000 immobili, una percentuale ancora contenuta ma in rapido aumento, soprattutto nei pressi dei principali luoghi di interesse storico.
Reazioni istituzionali e prospettive giudiziarie
L’assessora all’Urbanistica Laura Lieto ha sottolineato che “la città storica è un organismo urbano vivo: il turismo deve essere parte di questo processo senza assorbire tutto”. Gli operatori del settore, raggruppati nell’Associazione Business Alberghi e B&B (Abbac), hanno annunciato l’intenzione di impugnare la delibera dinanzi al TAR, chiedendo dati più dettagliati sulla distribuzione abitativa per quartiere. La decisione, approvata con la maggioranza dei voti, è stata oggetto di un acceso dibattito in aula, dove i sindaci delle varie zone hanno difeso l’interesse dei residenti contro la pressione dei proprietari che vedono nei B&B una fonte di reddito.
Contesto nazionale e futuro della regolamentazione
Napoli non è la prima città italiana a intervenire sul mercato degli affitti brevi: Firenze, Venezia e altre municipalità hanno già introdotto limiti simili, ma la novità locale risiede nel meccanismo quantitativo palazzo per palazzo. Con l’avvicinarsi dell’America’s Cup 2027, evento che prevede fino a 1,7 milioni di presenze in 60 giorni, la pressione turistica è destinata a crescere ulteriormente. Le autorità sperano che la quota 70/30 renda più sostenibile la convivenza tra turismo e vita quotidiana, evitando la trasformazione totale di interi quartieri in zone dedicate esclusivamente all’ospitalità.
