Acquistare una seconda casa richiede più attenzione rispetto all’acquisto dell’abitazione principale: le banche applicano criteri di erogazione più selettivi, la percentuale di finanziamento è spesso minore e le condizioni possono variare sensibilmente da istituto a istituto. Questo articolo, aggiornato il 03-07-2026 mette a confronto tre proposte a tasso fisso per aiutare il lettore a valutare non solo il TAN ma soprattutto il TAEG che incorpora le spese obbligatorie e fornisce una misura più completa del costo del mutuo.
Per rendere il confronto concreto sono state simulate condizioni identiche: importo richiesto 145.000€ su un immobile dal valore di 180.000€ durata 30 anni finalità acquisto seconda casa. I numeri riportati sotto servono a chiarire come varia il costo effettivo del prestito quando si considerano istruttoria, perizia e altri oneri.
Confronto pratico delle tre offerte a tasso fisso (importo 145.000€, durata 30 anni)
Le tre soluzioni analizzate presentano caratteristiche comuni (tasso fisso, requisito green in due casi) ma si distinguono per TANTAEG rata mensile e spese accessorie. Di seguito i dati sintetici usati nelle simulazioni: Banca Sella Mutuo High LTV Green (TAN 3,50% – TAEG 3,78% – rata 651,11€), Intesa Sanpaolo XME Mutuo Acquisto Fisso Coupon (TAN 3,46% – TAEG 3,86% – rata 647,88€), Avvera Mutuo Tasso Fisso Green (TAN 4,19% – TAEG 4,72% – rata 708,23€). I valori di istruttoria e perizia influiscono in modo visibile sullo scarto tra TAN e TAEG.
Banca Sella: Mutuo High LTV Green
Il prodotto si rivolge agli immobili classificati in classe energetica A o B. Con un TAN del 3,50% e un TAEG del 3,78%, la differenza di 0,28 punti percentuali riflette una incidenza contenuta dei costi accessori indicati: spese di istruttoria pari a 435€ (circa 0,30% dell’importo) e perizia intorno a 200€. La rata mensile calcolata sulla durata di 30 anni è di 651,11€. Questi numeri mostrano come un onere di istruttoria contenuto possa limitare l’aumento del costo complessivo misurato dal TAEG.
Intesa Sanpaolo: XME Mutuo Acquisto Fisso Coupon
L’offerta prevede anch’essa un requisito green per l’immobile finanziato. Il TAN è leggermente inferiore (3,46%) ma il TAEG sale a 3,86%, creando uno scarto di 0,40 punti percentuali rispetto al TAN. Le spese di istruttoria segnalate sono di 1.490€ e la perizia di circa 300€ con una rata mensile stimata in 647,88€. È importante notare che l’offerta era valida fino al 30 giugno; per richieste successive è necessario verificare la disponibilità e le condizioni aggiornate.
Avvera: Mutuo Tasso Fisso Green
Questo mutuo è indicizzato all’IRS a 30 anni con uno spread di 1,10 punti percentuali, risultando in un TAN complessivo del 4,19% e un TAEG del 4,72%. Lo scarto di 0,53 punti tra TAN e TAEG è il più elevato tra le tre proposte, dovuto a spese accessorie più rilevanti: istruttoria indicata intorno a 1.050€ e perizia stimata a 320€. La rata mensile calcolata è di 708,23€ evidenziando l’effetto combinato di tasso più alto e commissioni maggiori sul costo complessivo del mutuo.
Perché il TAEG è l’indicatore più utile e come usarlo nel confronto
Nel momento della scelta conviene guardare al TAEG perché include non solo gli interessi ma anche le spese obbligatorie come istruttoria e perizia. Due offerte con TAN simili possono risultare molto diverse nel costo totale se una prevede commissioni fisse maggiori. In pratica il TAEG misura il prezzo reale del denaro per il consumatore e permette un confronto omogeneo tra prodotti bancari diversi.
Altri elementi da valutare sono la percentuale di finanziamento rispetto al valore dell’immobile (LTV), eventuali requisiti energy class per accedere a condizioni vantaggiose, e la presenza di condizioni promozionali temporanee. Ricorda che tutte le proposte prese in esame prevedono l’ipoteca sull’immobile come garanzia standard.
Infine, prima di procedere con la richiesta è consigliabile calcolare la verificabilità della fattibilità della pratica con la propria banca o tramite un consulente, leggere con attenzione i documenti di trasparenza e confrontare il costo totale del mutuo su tutta la durata prevista. Il confronto tabellare è utile, ma la scelta finale deve tenere conto della propria situazione reddituale e delle esigenze di lungo termine.
