Acquistare un immobile per un figlio ancora minorenne può sembrare un’operazione complessa, ma in Italia è consentito purché si rispettino precise norme di diritto civile e fiscale. Il principio di protezione del patrimonio dei minori è sancito dall’articolo 320 del codice civile, che prevede la necessità di un’autorizzazione giudiziale per ogni atto di amministrazione straordinaria a beneficio del minore.
Procedura per ottenere l’autorizzazione del giudice tutelare
Il primo passo è richiedere al tribunale per i minorenni il permesso di acquistare l’immobile a nome del figlio. La domanda può essere presentata dal genitore esercente la patria potestà oppure da un tutore nominato dal giudice. Il tribunale valuta se l’operazione è nell’interesse del minore, tenendo conto del valore dell’immobile, della provenienza dei fondi e della capacità di gestione futura della proprietà. L’esito è un provvedimento di autorizzazione che consente al notaio di inserire il trasferimento nella scrittura privata.
Ruolo del notaio nella fase di rogito
Una volta ottenuta l’autorizzazione, il notaio redige l’atto di compravendita. È obbligatorio menzionare il provvedimento giudiziale e specificare che l’acquirente è il minore, con il genitore o il tutore indicato come rappresentante legale. L’atto può prevedere anche la costituzione di un usufrutto a favore dei genitori, così da consentire loro di vivere nell’immobile o di percepire gli eventuali proventi di locazione fino al compimento della maggiore età del figlio.
Mutuo e detrazioni: cosa è possibile e cosa no
Le banche, per legge, non concedono mutui a soggetti non emancipati: la maggiore età è un requisito imprescindibile per essere intestatari del finanziamento. Questa situazione ha implicazioni fiscali importanti: la detrazione di interessi passivi e le spese di ristrutturazione sono ammissibili solo se il mutuatario è contemporaneamente proprietario dell’immobile. Nel caso in esame, i genitori non potranno usufruire delle detrazioni perché la proprietà è del minore.
Agevolazioni “prima casa” per il minore
Nonostante l’impossibilità di detrarre gli interessi, è possibile beneficiare delle Agevolazioni fiscali per la prima casa a favore del minore. L’Imposta di registro o l’IVA si pagano con l’aliquota ridotta al 3 %, mentre le imposte catastali e ipotecarie sono fissate a 168 € ciascuna. Per ottenere tali benefici è necessario che l’immobile sia considerato l’«abitazione principale» del minore, quindi il figlio dovrà trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, anche se il genitore rimane l’usufruttuario.
Conseguenze fiscali e patrimoniali fino al compimento dei 18 anni
Finché il figlio è minorenne, i genitori rimangono responsabili della dichiarazione dei redditi relativa all’immobile. L’immobile viene tassato come seconda casa se i genitori non hanno la residenza nel medesimo Comune o se possiedono già un’abitazione principale. L’IMU e la TASI saranno a carico dei genitori, che dovranno versarle in quanto usufruttuari. Inoltre, qualora i genitori decidessero di vendere l’immobile prima dei 18 anni, sarà necessario un nuovo parere del giudice tutelare; il ricavato dovrà essere reinvestito nell’interesse esclusivo del minore.
Passaggio di proprietà al compimento della maggiore età
All’età di 18 anni il figlio acquisisce la piena proprietà: potrà scegliere se mantenere l’abitazione, venderla o affittarla. La vendita non richiederà più l’autorizzazione giudiziaria, ma le eventuali agevolazioni “prima casa” potranno essere richieste solo una volta per quell’immobile. Se il figlio decide di vendere entro i cinque anni successivi, dovrà riacquistare un nuovo immobile da destinare a abitazione principale entro un anno, altrimenti perderà l’applicazione dell’aliquota agevolata.
