Ricevere la fattura del notaio dopo l’acquisto di un immobile apre sempre una serie di dubbi su ciò che si può recuperare con la dichiarazione dei redditi. La distinzione fondamentale è tra le spese connesse al mutuo ipotecario e quelle legate al rogito di compravendita. Confondere queste due categorie è l’errore più comune; da qui discende l’intera disciplina della detraibilità. In questo articolo spiego in modo pratico quali voci rientrano nel beneficio fiscale, qual è il tetto massimo e come annotarle correttamente nel modello 730.
Cosa è detraibile e cosa no
La normativa riconosce la detrazione del 19% solo sulle spese accessorie relative a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale. Tra le voci chiaramente ammesse ci sono l’onorario del notaio per la stipula del mutuo, le spese per l’iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, le spese di perizia tecnica, le spese di istruttoria bancaria, le commissioni di intermediazione e le penali per l’estinzione anticipata. Sono incluse anche le somme legate a eventuali variazioni del tasso di cambio se il mutuo è in valuta estera. Il beneficio, però, è soggetto a un limite: la detrazione si calcola fino a un massimo di 4.000 euro, corrispondente a un recupero fiscale massimo di 760 euro.
Spese escluse
Rimangono escluse dalla detrazione tutte le spese riferibili al rogito di compravendita: l’onorario del notaio per l’atto di acquisto, le imposte di registro, le imposte catastali e ipotecarie, l’IVA sull’acquisto quando prevista, nonché le polizze assicurative stipulate contestualmente all’acquisto. Anche costi di finanziamenti diversi dal mutuo ipotecario (come la cessione del quinto o il credito al consumo) e gli interessi su eventuali prefinanziamenti non rientrano tra le spese detraibili. Le spese notarili relative a pratiche di successione, invece, non sono detraibili.
Come inserire le spese nel modello 730
Per ottenere la detrazione è necessario indicare le somme nel Quadro E, Sezione I, rigo E7 del modello 730. Spesso questi importi non compaiono nel 730 precompilato perché le fatture rilasciate dai notai non vengono sempre trasmesse all’Agenzia delle Entrate; per questo motivo bisogna provvedere all’inserimento manuale e conservare con cura la documentazione originale. Se la fattura del notaio non separa le voci relative al rogito e al mutuo, è consigliabile richiedere allo studio una distinta scritta che specifichi l’importo riferito al contratto di mutuo ipotecario, così da evitare problemi in caso di controlli.
Requisiti per la detrazione
Per fruire della detrazione è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale e che il beneficiario trasferisca la residenza entro i termini previsti dalla normativa. Inoltre il mutuo deve essere ipotecario e contratto specificamente per l’acquisto dell’abitazione principale. L’agevolazione cessa dall’anno in cui l’immobile non è più destinato a residenza principale, ma può riprendere se tale destinazione viene ripristinata. Il TUIR esclude la detrazione per i mutui relativi alla seconda casa, salvo casi molto particolari valutati singolarmente dall’Agenzia delle Entrate.
Consigli pratici e documentazione da conservare
Per non rischiare di perdere il diritto alla detrazione è fondamentale che i pagamenti siano tracciabili: sono accettati bonifico bancario, assegni non trasferibili o circolari e pagamenti con carta se lo studio notarile dispone di POS; il contante è consentito entro il limite di 5.000 euro in vigore dal 1° gennaio 2026. Non è richiesta una causale speciale, ma è utile indicare il riferimento alla fattura e la data dell’atto. In caso di accertamento occorre esibire la fattura del notaio con l’indicazione delle voci relative al mutuo, la copia dell’atto di mutuo ipotecario, la ricevuta del pagamento (estratto conto o ricevuta della carta) e la copia del contratto di compravendita.
Piccole precauzioni
Se hai dubbi sulla corretta imputazione delle spese o sulla compilazione del 730, rivolgiti a un professionista: un commercialista o un avvocato possono analizzare la documentazione e guidarti per evitare errori che potrebbero costare più del risparmio. In caso di fattura unica che raggruppa più atti, chiedi sempre la distinzione delle voci: avere un prospetto dettagliato rende la pratica più sicura e difendibile durante eventuali controlli fiscali.
