Il mercato immobiliare in Vietnam ha assunto un ruolo sempre più centrale nella strategia di protezione del patrimonio di molti investitori. I dati raccolti da associazioni e istituti di ricerca evidenziano come, nel corso del 2026, l’immobile sia percepito come un bene rifugio capace di conservare valore in presenza di liquidità a basso costo e pressioni inflazionistiche.
Le statistiche relative al terzo trimestre e ai primi nove mesi del 2026 mostrano andamenti divergenti tra offerta e domanda: da un lato un aumento delle transazioni e degli sviluppi, dall’altro una limitata disponibilità sul mercato secondario che consolida i prezzi. Nei paragrafi che seguono vengono illustrate le dinamiche principali, i segmenti più caldi e le implicazioni per acquirenti e sviluppatori.
Domanda sostenuta e comportamenti degli acquirenti
Secondo l’Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS) e le analisi di operatori locali, la domanda ha avuto un’accelerazione significativa: nei primi nove mesi del 2026 il tasso di assorbimento dell’offerta nuova ha raggiunto il 68%, corrispondente a oltre 58.000 transazioni concluse, il doppio rispetto allo stesso periodo del 2026. Gran parte degli acquisti sono effettuati da persone che comprano una seconda o successiva proprietà, spostando la domanda verso immobili da investimento o accumulo patrimoniale.
Profilo degli acquirenti
Chi compra oggi tende a privilegiare progetti con documentazione legale completa, buona connettività e prezzi percepiti come ragionevoli rispetto alla qualità infrastrutturale. A questo si aggiunge una componente speculativa: molti investitori preferiscono mantenere gli immobili in portafoglio nella previsione di ulteriori aumenti dei prezzi, limitando la circolazione delle unità sul mercato secondario e contribuendo così alla scarsità di offerta.
Offerta, segmentazione dei prodotti e pressione sui prezzi
Nel terzo trimestre del 2026 sono stati immessi circa 34.686 nuovi immobili, con un calo del 5% rispetto al trimestre precedente, ma nell’arco dei primi nove mesi l’offerta totale ha superato le 100.000 unità, segnando un aumento del 22% rispetto al 2026. Di queste, oltre 86.000 sono nuove unità mentre il resto deriva da stock preesistenti offerti nuovamente sul mercato.
Composizione dell’offerta
La nuova offerta si concentra principalmente sugli appartamenti, che costituiscono il 67,8% del totale nel terzo trimestre, con il restante 32,2% rappresentato da abitazioni a bassa densità e terreni edificabili. A livello di fascia di prezzo, il 63% degli appartamenti nuovi è oltre i 50 milioni di VND/m2, mentre il segmento lusso e ultralusso rappresenta il 33% dell’offerta complessiva di appartamenti.
Nei mercati principali, come Hanoi e Ho Chi Minh City, circa l’80% delle nuove unità è posizionato oltre gli 80 milioni di VND/m2, una caratteristica che accentua lo sbilanciamento tra domanda e offerta accessibile per fasce di reddito più ampie.
Andamenti dei prezzi e territori più caldi
I prezzi mostrano incrementi rilevanti rispetto ai livelli del 2019: nel terzo trimestre il prezzo medio degli appartamenti di lusso ad Hanoi ha raggiunto i 78,9 milioni di VND/m2, con un +96,2% rispetto al primo trimestre del 2019; a Ho Chi Minh City la media è stata di 81,6 milioni di VND/m2 (+56,9% sul 2019), mentre a Da Nang si è attestata sui 67,4 milioni di VND/m2 (+72,6% sul 2019). Questi salti riflettono sia la componente di aumento del costo dei terreni e dei materiali, sia la strategia degli sviluppatori di puntare sul segmento di fascia alta per garantire redditività.
Conseguenze per il mercato secondario
Poiché molte offerte primarie riguardano immobili in costruzione con prezzi elevati, il mercato secondario ha registrato maggiore vivacità: acquirenti alla ricerca di disponibilità immediata e costi relativamente inferiori si orientano verso unità usate. Tuttavia, il volume complessivo delle transazioni resta contenuto per la scarsa volontà di vendita dei proprietari, che preferiscono mantenere gli asset in portafoglio.
Prospettive e condizioni per la stabilizzazione
Per il quarto trimestre del 2026 VARS segnala un ulteriore miglioramento dell’offerta grazie a nuovi progetti su larga scala in sviluppo e pianificati. Le operazioni rimangono però selettive: l’interesse si concentra su proposte con legalità accertata, infrastrutture collegate e sviluppatori affidabili. Sul fronte dei prezzi, la pressione rialzista è destinata a proseguire finché persisterà la disponibilità di capitale a basso costo e la scarsità delle risorse territoriali.
Una possibile stabilizzazione delle quotazioni è legata a interventi pubblici efficaci: secondo gli analisti, prezzi più stabili richiedono misure regolamentari mirate e politiche che riequilibrino l’offerta verso segmenti accessibili. Nel frattempo, il segmento delle abitazioni sociali mostra segnali positivi, con investitori rilevanti coinvolti nello sviluppo di unità a prezzi calmierati.
Conclusione
In sintesi, il mercato immobiliare vietnamita del 2026 è caratterizzato da una forte attrazione come bene rifugio, da una domanda elevata soprattutto per seconde proprietà e da un’offerta focalizzata sulle fasce medio-alte che alimenta la crescita dei prezzi. La soluzione per una maggiore stabilità passa attraverso politiche pubbliche e un riequilibrio dell’offerta verso prodotti più accessibili, mentre gli investitori continueranno a prediligere progetti legalmente solidi e con buona infrastrutturazione.
