Immagina di vivere in una residenza che unisce il comfort di una casa privata con i servizi di un hotel a cinque stelle. Questo è il concetto delle branded residence un modello di abitazione che sta conquistando l’Italia dopo aver già sedotto i mercati internazionali.
Queste residenze di lusso, firmate da marchi prestigiosi, offrono un’esperienza abitativa unica, combinando l’esclusività di una proprietà privata con i servizi di alta gamma tipici delle strutture alberghiere.
Il meccanismo delle branded residence
Il modello delle branded residence si basa su una sinergia tra tre attori principali: lo sviluppatore immobiliare il gestore dei servizi e il brand che appone il proprio nome alla struttura.
Lo sviluppatore realizza l’immobile e vende le unità abitative. Il gestore, spesso una catena alberghiera come Marriott International, cura i servizi della struttura, che possono includere piscina, palestra, ristoranti, bar, uffici per il lavoro, conciergerie, spa, pulizie, lavanderia e parcheggi. Il brand, che può essere una catena alberghiera o una realtà esterna come Giorgio Armani o Yoo, riceve un compenso per l’uso del proprio marchio.
Questo modello offre numerosi vantaggi agli acquirenti. La presenza di un marchio conosciuto dà prestigio alla casa e tranquillizza l’acquirente, che è disposto a pagare un sovrapprezzo rispetto a un appartamento tradizionale. Inoltre, alcuni proprietari hanno la possibilità di mettere a reddito il proprio appartamento, facendolo gestire dalla catena alberghiera come una camera d’hotel.
Esempi di branded residence in Italia
In Italia, il fenomeno delle branded residence sta prendendo piede con progetti di grande prestigio. Uno di questi è il borgo Poltu Qualtu in Costa Smeralda, riqualificato con un investimento di 200 milioni di euro per creare 29 residenze sotto il nome W Residences Sardinia. Queste residenze offrono tutti i servizi tipici delle branded residence e sono pronte per essere vendute.
Un altro esempio è Tenuta Toscana Golf & Field Club, sviluppato dall’americana Discover Land Company nelle campagne tra Pisa e Firenze. Qui, oltre all’acquisto di un immobile a partire da 7,5 milioni di euro, è disponibile una membership da 2,5 milioni di euro per usufruire di una club lodge per 8 settimane all’anno.
Il mercato italiano delle branded residence
Il mercato italiano delle branded residence è ancora in fase di sviluppo rispetto ad altri mercati geografici. La presenza di molteplici proprietari e di situazioni contrattuali differenti rende più articolato sviluppare modelli gestionali strutturati e standardizzati.
Tuttavia, le cose stanno cambiando. Nuovi operatori internazionali stanno acquisendo interi immobili, valorizzandoli e gestendoli direttamente con il proprio brand. Questo modello supera la complessità della frammentazione proprietaria e introduce standard gestionali in linea con quelli internazionali.
L’arrivo in Italia di grandi marchi alberghieri, su cui il modello si fonda, è un fenomeno relativamente recente. Tuttavia, si prevede una rapida crescita nei prossimi 5-10 anni, grazie a una domanda sempre più sostenuta da parte di high net worth individuals verso il Paese.
Il modello italiano si differenzierà nettamente da quello statunitense o emiratino, dove prevalgono sviluppi di mega-dimensioni. In Italia, vedremo progetti più esclusivi, di dimensioni contenute e fortemente integrati con il contesto storico, architettonico e paesaggistico.
Criticità giuridiche e fiscali
Ci sono alcune criticità giuridiche legate alle branded residence. La disciplina condominiale impone di bilanciare autonomia dei proprietari e standard del marchio, anche tramite regolamenti rafforzati e diritti speciali. La tutela del consumatore e la trasparenza richiedono chiarezza sui limiti della licenza e sui servizi post-vendita.
Gli operatori stanno progressivamente adattando schemi contrattuali e strutture tipiche di altri ordinamenti alle peculiarità del diritto interno, in particolare in materia di proprietà immobiliare, gestione alberghiera e regolamenti condominiali. Dal punto di vista fiscale, la commistione tra proprietà e gestione alberghiera richiede una attenzione particolare.
