Negli ultimi anni il tema della casa è tornato centrale nel bilancio delle famiglie. Affitti e prezzi degli immobili sono cresciuti, mentre i redditi reali faticano a recuperare potere d’acquisto; il risultato è una maggiore difficoltà per chi vive con uno stipendio o una pensione medio-bassa.
Nel primo semestre del 2026 i nuovi contratti di locazione, compresi quelli brevi e a canone concordato, sono aumentati del 3,6% rispetto allo stesso periodo del 2025, un segnale che l’affitto non è più una soluzione transitiva per molti ma una voce di spesa strutturale e crescente.
Confronto internazionale: prezzi aumentati ma redditi restano indietro
Guardando all’Unione europea emerge che, rispetto a dieci anni fa, il costo medio per acquistare una casa nell’UE è salito del 65%, mentre l’affitto è aumentato del 22,8%. In Italia l’incremento è stato più contenuto: comprare casa costa oggi circa il 21% in più rispetto a dieci anni fa e gli affitti sono cresciuti del 15%. Tuttavia questi numeri non raccontano tutta la storia: la differenza sostanziale è che i redditi medi italiani partivano da un livello più basso e la crescita nominale non compensa l’aumento del costo della vita.
Nel decennio preso in esame i redditi dichiarati in Italia sono aumentati di circa il 23% in termini nominali, ma senza considerare l’inflazione questo dato sovrastima il reale potere d’acquisto. In termini di redditi reali l’Italia resta uno dei Paesi dove la ripresa rispetto alla crisi del 2008 è più lenta; estendendo il confronto fino al 1990, i redditi reali risultano addirittura inferiori rispetto a allora.
Differenze nelle città: Milano, Napoli e Roma sotto la lente
La media nazionale nasconde forti disparità territoriali. In grandi aree urbane l’aumento dei prezzi e degli affitti ha superato di molto la crescita dei redditi. A titolo esemplificativo, tra il 2018 e il 2024 a Milano il prezzo delle abitazioni in vendita è salito del 41% e i canoni d’affitto del 27%, mentre i redditi dichiarati nello stesso periodo sono aumentati solo del 16,7%. Questa divergenza amplifica la difficoltà di accedere alla casa per la famiglia media cittadina.
Un indice di accessibilità immobiliare, calcolato su base comunale, misura quanta parte del reddito medio serve per sostenere la rata del mutuo: la soglia comunemente ritenuta sostenibile è che la rata non superi il 30% del reddito disponibile. I risultati mostrano squilibri marcati: a Milano in circa il 40% dei quartieri la rata supera questa soglia, a Bologna la quota sale al 47%, a Roma al 43% e a Napoli addirittura al 60%.
Zone centrali e località turistiche: casi estremi
Le mappe urbane evidenziano come i centri storici risultino spesso inaccessibili alla famiglia media. A Milano le zone dentro la prima circonvallazione mostrano rapporti rata/reddito superiori al 60%, mentre intorno alla seconda cerchia il rapporto scende tra il 40 e il 50%, per poi ridursi ulteriormente oltre la circonvallazione esterna. Analoghi squilibri si registrano nei centri di Roma e nelle aree più pregiate di Napoli, come Posillipo.
Nel caso dei piccoli comuni la situazione può apparire paradossale: esistono circa 35 comuni dove l’indice di accessibilità supera il 100%, con esempi estremi come località turistiche caratterizzate da prezzi dettati dalla domanda esterna. In posti come Orta San Giulio l’indice arriva al 245% e ad Anacapri al 212%, riflettendo l’effetto combinato di prezzi elevati per seconde case e redditi residenti bassi.
Mutui, anticipi e il ruolo dell’affitto
L’aumento del valore degli immobili ha reso più oneroso l’anticipo richiesto per accedere a un mutuo; contestualmente i tassi di interesse più elevati rendono il costo del credito più pesante. Per molte famiglie con redditi medi o bassi l’acquisto è diventato meno praticabile e l’affitto, una volta visto come una soluzione temporanea, è ormai una scelta di lungo periodo per molte persone.
Questa trasformazione del mercato abitativo ha implicazioni sociali ed economiche: oltre all’impatto immediato sui bilanci familiari, una maggiore quota di reddito destinata a casa riduce la capacità di spesa per altri beni e servizi, comprimendo la domanda interna e contribuendo a un circolo vizioso per l’economia locale.
Il problema della casa in Italia non è solo l’aumento di prezzi e canoni, ma la combinazione tra questi aumenti e redditi che non tengono il passo. Il risultato è una crescente difficoltà di accesso sia all’affitto che all’acquisto, con condizioni particolarmente critiche nelle grandi città e in molte località turistiche.
