Negli ultimi anni la diffusione delle piattaforme di prenotazione ha spinto molti proprietari di unità immobiliari a valutare la possibilità di destinare il proprio appartamento a casa vacanze o a affitti brevi. La questione, però, si scontra spesso con le regole interne di un condominio e con la percezione dei vicini sulla tranquillità dell’edificio.
Il codice civile, all’articolo 1138, quarto comma, stabilisce che le norme contenute nel regolamento condominiale non possono limitare i diritti derivanti dagli atti di acquisto. Di conseguenza, il proprietario è libero di affittare il proprio immobile per brevi periodi senza dover sottoporre la decisione al voto dell’assemblea. Solo una clausola contrattuale espressa, firmata da tutti i condomini, può introdurre un limite a questo diritto.
Quando il condominio può vietare: la necessità di unanimità
Un divieto di casa vacanze o di affitti brevi è valido esclusivamente se inserito in un regolamento condominiale contrattuale, accettato per iscritto da ogni proprietario e poi trascritto nei registri immobiliari. La giurisprudenza ha ribadito che, per essere opponibile al nuovo proprietario, la clausola deve apparire sia nell’atto di compravendita sia nella trascrizione. Un semplice riferimento al regolamento, privo di specificità, non è sufficiente (Cassazione, sent. n. 15341/2025).
Il principio di maggioranza, previsto dall’articolo 1138, terzo comma, non si applica a questo tipo di limitazione: è richiesta l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio, compresi gli assenti. Un voto unanime dei presenti in assemblea non ha alcun effetto verso chi non ha firmato la delibera.
Sicurezza, obblighi e strumenti di controllo a disposizione dei condomini
Pur non potendo vietare l’attività di locazione, gli altri condomini mantengono la facoltà di regolare l’uso delle parti comuni. Attraverso deliberazioni a maggioranza, possono stabilire norme sull’accesso al portone, sull’utilizzo del giardino, nonché decidere l’installazione di videosorveglianza. Tali decisioni richiedono la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1138, terzo comma).
Il proprietario che avvia una casa vacanze è obbligato, per legge, a esporre il CIN (Codice Identificativo Numerico) all’esterno dell’edificio e a indicarlo in ogni annuncio. Deve inoltre dotare l’alloggio di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, oltre a estintori portatili (D.L. n. 145/2023). In caso di gestione imprenditoriale è richiesta la SCIA al Comune. Le sanzioni comunali variano da €800 a €8.000 per l’assenza del CIN e da €500 a €5.000 per la mancata esposizione del codice.
Frazionamento dell’appartamento e impatto sulle parti comuni
Qualora il proprietario decida di suddividere l’appartamento per creare una nuova unità, si tratta di un frazionamento soggetto a titolo edilizio ex DPR n. 380/2001. Il condominio, secondo l’art. 1122 c.c., può opporsi a opere che compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio e richiede una preventiva notifica all’amministratore, che a sua volta la comunica all’assemblea.
L’occupazione temporanea delle parti comuni da parte degli ospiti è consentita fintanto che non altera la destinazione d’uso né impedisce agli altri condomini di usufruirne (art. 1102 c.c.). Tuttavia, danni, deposito di bagagli, rifiuti o modifiche permanenti alle parti comuni possono essere contestati, anche con una diffida da parte di un singolo condomino (art. 1117-quater c.c.). Se il frazionamento modifica la ripartizione millesimale di oltre un quinto, le tabelle possono essere riviste a maggioranza, con spese a carico di chi ha effettuato il cambiamento (art. 69 disp. att. c.c.).
Il proprietario può avviare una casa vacanze senza l’autorizzazione dell’assemblea, a patto che non esista un divieto scritto e opponibile. Gli altri condomini, però, conservano strumenti di tutela: possono stabilire regole di accesso, installare sistemi di sorveglianza, vigilare sul rispetto delle norme di sicurezza e, in caso di violazioni continue, ricorrere a diffide o mediazione obbligatoria prima di procedere per vie legali.
