Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi a Napoli ha subito una crescita esplosiva, toccando un fatturato annuo di 188 milioni di euro. La domanda turistica, alimentata da piattaforme online, ha spinto proprietari privati e società immobiliari a convertire numerosi appartamenti in alloggi temporanei, spesso a scapito delle abitazioni tradizionali.
Questa espansione non è stata uniforme. Gli interventi più visibili si trovano nel centro storico, dove edifici interi sono stati riconvertiti in strutture per visitatori. In piazza Nicola Amore, ad esempio, un singolo palazzo raccoglie 26 unità destinate all’affitto turistico; analoghi progetti si contano in via Toledo e in piazza Municipio, con 22 unità ciascuno.
Crescita dei ricavi e trasformazione dei palazzi
Il censimento comunale indica oltre 10 000 strutture ricettive: circa 5 000 locazioni brevi, 4 000 case vacanza e affittacamere, più i tradizionali bed and breakfast. La percentuale di immobili interamente dedicati a ospiti esterni è passata dal 57,1 % al 66,6 % negli ultimi anni, mentre la quota di stanze singole è diminuita dal 40,7 % al 31,9 %.
La tariffa media per notte ha raggiunto i 110 euro, registrando un balzo del 55 % rispetto a pochi anni fa. Nei quartieri più richiesti – San Ferdinando, Chiaia, Montecalvario e Pendino – i canoni degli affitti a lungo termine sono cresciuti tra il 32 % e il 42 %.
Concentrazione dei profitti nelle mani dei grandi gestori
Secondo uno studio del Politecnico di Torino, gli host che gestiscono più di dieci unità sono aumentati del 90 %, mentre la loro proprietà complessiva è cresciuta del 315 %, ben al di sopra della media nazionale (136 %). Un grande operatore medio deteneva in media 8,1 alloggi; ora il numero sale a 17,6. Nonostante i piccoli proprietari rappresentino il 77,3 % degli operatori, incassano solo il 39,6 % dei ricavi, pari a 74,2 milioni di euro. I restanti 22,7 % – costituiti da gestori medi e grandi – si appropriano di circa il 61 % del fatturato.
In termini di guadagno per singola unità, un annuncio medio su Airbnb a Napoli porta 11 317 euro all’anno, leggermente inferiore alla media nazionale (11 700 euro). Nella zona UNESCO la media sale a 12 096 euro, con picchi fino a 16 520 euro. Tuttavia, città come Venezia (31 241 euro) e Roma (24 152 euro) rimangono i mercati più redditizi.
Impatto sugli affitti residenziali e risposta delle amministrazioni
La pressione sul mercato abitativo tradizionale ha spinto il Comune di Napoli a valutare nuove restrizioni: proporre il limite del 30 % di unità turistiche nei palazzi del centro storico, garantendo il 70 % della superficie a residenti permanenti. Parallelamente, la Capitale ha rilevato quasi 3 000 annunci privi di Codice Identificativo Nazionale (CIN) su un totale di 34 687, con 53 dichiarazioni di esenzione.
L’assenza del CIN non è di per sé una prova di illegalità, ma rende difficile l’identificazione delle strutture e apre la porta a sanzioni fino a 8 000 euro per chi affitta senza il codice obbligatorio, o 5 000 euro per la mancata indicazione negli annunci. Le procedure per ottenere il CIN richiedono circa due settimane, includendo adempimenti comunali, regionali e la registrazione sul portale Alloggiati Web della Questura.
Il risultato è una tensione crescente tra il dinamismo economico generato dal turismo e la necessità di tutelare l’offerta abitativa per i residenti. Mentre Roma intensifica i controlli, Napoli sogna di limitare la trasformazione dei palazzi in “alberghi diffusi”, cercando un equilibrio tra crescita dei ricavi e rispetto del diritto al logement.
